Expatrié en Israël ? Optimisez votre retraite en louant votre bien en France grâce à une fiscalité avantageuse et des régimes adaptés.

Ruben, expatrié depuis 2 ans, est inquiet pour sa retraite. Après 20 ans de travail et de cotisations en France, il pense que ses cotisations sont perdues. Il possède toujours un bien immobilier en France, mais n’ose pas le louer, car il redoute de payer des cotisations sociales. Pourtant, en matière de fiscalité de la location, ces charges peuvent s’avérer très avantageuses, notamment dans le cadre d'une bonne gestion de biens immobiliers.

Location meublée : deux régimes distincts

En France, il existe deux régimes fiscaux pour la location meublée longue durée, chacun avec ses règles spécifiques :

·       LMP (Loueur Meublé Professionnel) : Si vous encaissez plus de 23 000 € de loyers par an et que ce montant dépasse vos autres revenus d’activité, vous entrez dans le régime LMP. Vous êtes alors soumis aux cotisations sociales.

·       LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Si vous percevez moins de 23 000 € de loyers annuels, vous restez dans un cadre plus souple, avec des prélèvements sociaux mais sans droits à la retraite.

Si vous êtes expatriés

En tant qu’expatrié, si vous n’avez aucun autre revenu d’activité en France, vous basculez automatiquement en LMP dès 23 000 € de loyers encaissés — que ce soit pour une location longue durée ou de courte durée, comme avec un bail mobilité. Cela peut effrayer, mais en réalité, c’est l’opportunité de continuer à valider vos trimestres de retraite.

Régime micro : moins intéressant, surtout en location courte durée

Avec la réforme du Plan de Loi de Finances 2025, la fiscalité des locations meublées saisonnières a été fortement modifiée :

·       Meublés de tourisme classés : abattement fiscal réduit de 71 % à 50 %.

·       Meublés non classés : abattement tombé à 30 % seulement.

Résultat : non seulement le régime micro-BIC n’est plus avantageux pour la location courte durée, mais les cotisations sociales (sur les loyers) ne font gagner aucun trimestre retraite. 

Régime réel : une stratégie gagnante pour votre retraite

Ruben décide d’opter pour le régime réel. Il déclare ses revenus comme indépendant. Grâce aux charges déductibles et à l’amortissement du bien, il sera probablement déficitaire pendant les 10 à 15 premières années :

·       1 200 € de cotisations sociales/an = 3 trimestres retraite validés.

·       Une fois bénéficiaire (au-delà de 6 500 € de bénéfice), ses cotisations (≈ 2 600 €) lui permettent de valider 4 trimestres/an.

En optant pour ce régime, Ruben conserve ses 20 années de cotisations retraite françaises et continue à accumuler des droits, même en tant qu’expatrié.

Le bail mobilité : souplesse et rentabilité

Pour Ruben et d’autres propriétaires expatriés, la mise en location via un bail mobilité peut être une solution idéale. Ce contrat court, conçu pour les étudiants ou les professionnels en mission temporaire, facilite la gestion des biens immobiliers tout en restant compatible avec une fiscalité avantageuse.

En résumé

·       Fiscalité de la location : maîtrisez vos régimes (LMP, LMNP, micro, réel) pour optimiser vos revenus et votre retraite.

·       Bail mobilité : un outil flexible pour rentabiliser votre bien sans contraintes.