Au cours de la dernière décennie, durant laquelle les prix de l'immobilier ont augmenté à un rythme rapide, le secteur de l'immobilier a connu trois périodes de stagnation et d'incertitude.

La première fois a eu lieu entre fin 2011 et début 2012, lorsque Stanley Fischer, alors Gouverneur de la Banque d'Israël, a commencé à relever le taux d'intérêt pour juguler l'inflation, principalement due à une forte augmentation des loyers.

L'augmentation de 3% du taux d'intérêt monétaire en deux ans a stoppé la forte hausse des prix des logements, les prix se stabilisant à la mi-2012. Cependant, après la reprise de la Banque d'Israël, les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 10% (la meilleure preuve de l'argument selon lequel la source du boom des prix de l'immobilier est le taux d'intérêt proche de zéro de la Banque d'Israël).

La deuxième période d'incertitude a débuté en 2014 lorsque le ministre des Finances de l'époque, Yair Lapid, a annoncé l'élimination de la TVA pour les acquéreurs d'un premier appartement et a pris fin à la fin 2014 lorsqu'il a été limogé et que des élections anticipées ont eu lieu. Le nombre de logements neufs vendus a fortement diminué à l'époque, et le taux de croissance des prix des logements est passé de 9% à la mi-2014 à 4% à la fin de l'année. L'échec du gouvernement à tenir sa promesse a rapidement ramené à 9% la hausse annuelle des prix du logement.

La troisième période d'incertitude est l'heure actuelle. La demande en logements neufs a diminué au cours de la dernière année et les prix des logements ont diminué de 2,15% au cours des cinq derniers mois.

Sommes-nous au début d'un changement de tendance, ou les prix de l'immobilier reprendront-ils leur ascension, comme dans les deux cas précédents? Avant d'essayer de répondre à cette question, une hypothèse commune doit être éliminée - un lien direct entre les mises en chantier et les prix du logement. La plupart des mises en chantier sont des appartements qui ont déjà été vendus; ils n'affectent pas l'offre de logements disponibles à la vente et ne nuisent pas à la demande de logements.

Une forte baisse des mises en chantier ne montre qu'une chose: l'absence de ventes suffisantes dans les projets avec des permis de construire pour justifier la construction de ces bâtiments.

Les trois principaux facteurs affectant les prix des logements sont le nombre de permis de construire, la différence entre le taux d'intérêt facturé pour le financement et le rendement de l'achat d'un logement pour l'investissement et le nombre de mois que dure l'offre des logements.

Permis de construire: l'équilibre a été atteint

Le nombre de logements ajoutés chaque année à la fourniture d'unités à vendre est dérivé du nombre de logements pour lesquels des permis de construire ont été obtenus. La réception d'un permis de construire délivré par les autorités locales permet à un promoteur de commencer le processus de commercialisation et met en effet l'unité de logement «sur le plateau».

La plupart des mises en chantier sont des appartements qui ont déjà été vendus

La vente d'une unité de logement après la délivrance du permis de construction, même si elle est vendue «sur papier», diminue la demande de logements, peu importe la date de début de la construction. En supposant que la croissance démographique reste stable et que 50 000 ménages soient ajoutés à l'économie chaque année, ce nombre de permis de construire reflète un état d'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché du logement neuf (à l'exclusion des investisseurs).

Le nombre de permis de construire en Israël a été inférieur à 50 000 pendant de nombreuses années, d'où une pénurie de logements qui a fait monter les prix. Cependant, au cours des trois dernières années (2015-2017), le nombre de logements avec permis de construire a atteint en moyenne 53 000 par année. Ce taux correspond au nombre de ménages supplémentaires.

Par conséquent, à l'exclusion des achats effectués par des personnes déjà propriétaires, le marché du logement neuf est au bord de l'équilibre et affiche un excédent depuis trois ans. On peut soutenir que l'offre doit compenser la pénurie des années précédentes, mais cet argument ne s'applique pas après trois années d'excédent sur le marché du logement.

Rendement moyen

Le flux de trésorerie du "carry trade" (stratégie de négociation qui consiste à emprunter à un taux d'intérêt bas et à investir dans un actif offrant un taux de rendement plus élevé) est devenu négatif. C'est ici que les investisseurs entrent en jeu. Lorsque l'on considère qu'il vaut la peine d'acheter un logement pour investir, la pratique courante consiste à comparer le rendement attendu avec l'alternative - le rendement d'un investissement dans le marché boursier ou les obligations d'État.

Puisqu'une unité de logement pour l'investissement est achetée avec un effet de levier qui est presque totalement indisponible pour un investisseur non averti sur le marché des capitaux, et compte tenu des écarts fiscaux, ces deux instruments d'investissement ne sont pas comparables. La viabilité de l'investissement dans le marché du logement devrait donc être évaluée uniquement en fonction de critères de financement, c'est-à-dire en comparant le coût du financement avec le rendement de l'investissement.

À la mi-2009, après le début de l'expansion monétaire, le taux d'intérêt hypothécaire moyen est tombé en deçà du rendement obtenu en achetant ou en louant un appartement. En conséquence, un achat avec effet de levier d'un appartement a généré un flux de trésorerie mensuel positif pour un investisseur au-delà du rendement des capitaux propres obtenu de l'augmentation de la valeur de l'appartement.

En 2017, sept ans plus tard, le taux d'intérêt hypothécaire moyen était une fois de plus supérieur au rendement obtenu grâce à un achat à effet de levier et à la location d'un appartement. Le résultat est qu'un achat de logement avec effet de levier génère maintenant un flux de trésorerie mensuel négatif pour un investisseur. Cela signifie que l'achat d'un logement pour l'investissement nécessite des investissements en capital supplémentaires au-delà du capital initial, l'investisseur s'attendant à des gains en capital futurs lorsque la propriété est vendue.

Cette situation freine la demande sur le marché du logement d'investissement, reflété pour la dernière année dans une diminution de la proportion de logements achetés à des fins d'investissement.

Il y a quelques semaines, le Bureau central des statistiques a repris ses rapports sur le nombre de mois d'approvisionnement sur le marché du logement neuf. Ce chiffre reflète le ratio des unités de logement restantes à la fin de chaque mois et le nombre total de logements vendus au cours du mois - en d'autres termes, combien de temps il faut en moyenne à un promoteur pour vendre l'intégralité de son stock de maisons à vendre.

Historiquement, lorsque le nombre de mois d'approvisionnement était de 12 ou plus, l'augmentation des prix a ralenti ou a même été inversée. En d'autres termes, un promoteur qui croit qu'il sera incapable de vendre son stock de nouveaux logements dans un délai d'un an est prêt à faire des compromis sur le prix, et vice versa.

Par exemple, en 2008-2011, la période de la grande explosion des prix des logements, le nombre de mois d'approvisionnement était inférieur à 10, et même atteint sept mois à la fin de 2010. Les prix des logements ont répondu avec une augmentation annuelle de 15%. Par contre, durant les deux périodes de stagnation en 2011 et en 2014, le nombre de mois d'offre était respectivement de 14,3 et de 16, et le taux d'augmentation des prix des logements a ralenti ou s'est arrêté.

En janvier 2018, la période d'offre de logements était de 13,4 mois, ce qui devrait exercer une pression sur les promoteurs afin qu'ils réduisent leur stock de logements en compromettant le prix. Cela se reflète déjà dans l'indice des prix de l'immobilier.

En résumé, ces trois indicateurs - le nombre de permis de construire, la différence entre le taux d'intérêt de financement et le rendement obtenu en achetant un logement pour l'investissement (carry trade), et le nombre de mois d'approvisionnement sur le marché du neuf - montrent que dans un avenir prévisible, les prix de l'immobilier devraient continuer à baisser - sans un mot sur le plan des prix fixes de l'acheteur. Le temps nous le dira.

Source : globes.co.il

Copyright: Alliance

Cet article ne peut être repris par aucun autre média ni radio, ni presse écrite ni presse numérique sans l'autorisation de la direction
Cet article vous a plu ? Nous aussi ! Nous avons eu beaucoup de plaisir à le traduire et à le partager avec vous. Si vous souhaitez à votre tour contribuer au développement de notre action engagée depuis 1997, vous pouvez faire un don "aux amis d'Alliance". Merci pour votre attention et votre fidélité.