Tel-Aviv : La Municipalité Cherche à Taxer une Valeur Imposée aux Propriétaires

Tel-Aviv est le théâtre d’un conflit intense opposant la municipalité aux propriétaires immobiliers de la « Ville blanche », un quartier classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.

La municipalité, estimant que la préservation de ces bâtiments augmente leur valeur marchande, a émis des demandes de prélèvement d’amélioration.

En réaction, les propriétaires, confrontés à des restrictions et des coûts élevés de conservation, réclament des indemnités pour la diminution de la valeur de leurs biens. Alors que les deux parties campent sur leurs positions, le juge appelle à un compromis pour éviter un long et coûteux litige.

 Le Conflit des Milliards à Tel-Aviv : La Municipalité face aux Habitants

Tel-Aviv est le théâtre d’un conflit intense opposant la municipalité aux propriétaires immobiliers de la « Ville blanche », un quartier classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.

La municipalité, estimant que la préservation de ces bâtiments augmente leur valeur marchande, a émis des demandes de prélèvement d’amélioration.

En réaction, les propriétaires, confrontés à des restrictions et des coûts élevés de conservation, réclament des indemnités pour la diminution de la valeur de leurs biens. Alors que les deux parties campent sur leurs positions, le juge appelle à un compromis pour éviter un long et coûteux litige

Contexte et Enjeux du Conflit à Tel-Aviv

Patrimoine de l'UNESCO et Valeur Marchande 
Bâtiments Préservés : Environ 1 000 bâtiments de Tel-Aviv sont classés comme patrimoine mondial de l'UNESCO dans le cadre du programme de conservation de la « Ville blanche ».

Position de la Municipalité : La municipalité de Tel-Aviv estime que le fait que ces bâtiments soient déclarés à préserver augmente leur valeur marchande. En conséquence, elle a envoyé environ 1 500 demandes de prélèvement d'amélioration aux propriétaires, justifiant ces taxes par l'augmentation supposée de la valeur des biens.

Réparations et Revendications des Propriétaires :

-Problèmes des Propriétaires : Les propriétaires des bâtiments préservés soutiennent que le programme de conservation diminue en réalité la valeur de leurs propriétés. Ils avancent plusieurs arguments :
-  Restrictions sur les Travaux : Le plan de conservation empêche les travaux de rénovation et d'agrandissement, limitant ainsi les possibilités d'améliorer les bâtiments.
- Coûts de Conservation :  Les propriétaires sont tenus d'effectuer des travaux de conservation qui sont lourds et coûteux.
-  Absence de Projets TAMA 38 : Les restrictions empêchent également la mise en œuvre des projets de rénovation urbaine conformément aux directives de TAMA 38, qui sont destinées à améliorer la sécurité et l'urbanisme des bâtiments.

Réclamations Financières  :

- Demandes d'Indemnisation : En raison des contraintes imposées par le plan de conservation, plus de 500 propriétaires ont déposé des demandes d'indemnisation contre la municipalité, réclamant une compensation pour la diminution de la valeur de leurs biens.
- Prélèvements d'Amélioration : La municipalité, quant à elle, continue de justifier ses prélèvements d'amélioration par l'augmentation supposée de la valeur marchande des bâtiments.

Décision Judiciaire et Conséquences :
-  Statut du Plan de Conservation  Le comité d'appel en matière d'urbanisme a déterminé que le plan de la « Ville blanche » n'était pas un plan d'amélioration. Par conséquent, la municipalité ne pouvait pas légitimement percevoir de taxes d'amélioration.
- Implications Financières : Cette décision a des répercussions importantes sur le budget municipal, contraignant la municipalité à envisager une réduction budgétaire significative.

Recherche de Compromis :
- Proposition du Juge :Le juge a encouragé les deux parties à accepter un compromis qui éviterait les taxes d'amélioration et les indemnités, permettant ainsi de réduire les procédures et les coûts. Cependant, les deux parties semblent peu enclines à transiger, préférant poursuivre le litige.

En résumé, le conflit oppose la municipalité, qui cherche à prélever des taxes sur des bâtiments dont elle estime que la valeur a augmenté grâce à leur statut de patrimoine, aux propriétaires, qui contestent cette évaluation et réclament des indemnités pour les restrictions et les coûts imposés par le plan de conservation.

La situation se complique à Tel-Aviv, où la municipalité et les propriétaires immobiliers de la « Ville blanche » sont engagés dans un bras de fer juridique.

Refusant de parvenir à un compromis malgré les recommandations du juge Gilad H., la municipalité a émis environ 1 500 demandes de prélèvement d'amélioration, représentant plusieurs dizaines de milliers de shekels chacune. En réponse, plus de 500 propriétaires ont déposé des demandes d'indemnisation.

 Un Contexte Juridique Tendue

Lors d'une audience exceptionnelle tenue dans l'auditorium du tribunal de district, le juge a conseillé aux deux parties de retirer leurs recours respectifs et d'accepter la décision de la commission d'appel du district. Celle-ci a statué que le plan de conservation de la « Ville blanche » n'augmentait ni ne diminuait la valeur des propriétés, rendant ainsi caduques les prétentions financières de chaque camp.

La Ville Blanche, un Patrimoine sous Tension

Classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, la « Ville blanche » de Tel-Aviv comprend environ
1 000 bâtiments à préserver. Depuis l'approbation du programme de conservation il y a 17 ans, la municipalité a argué que la préservation de ces bâtiments entraînait une hausse de leur valeur, justifiant ainsi les prélèvements d'amélioration.

Cependant, les propriétaires contestent cette vision, affirmant que le projet limite les possibilités de rénovation et d'agrandissement, conformément aux directives de TAMA 38.
Ils pointent également les lourdes et coûteuses obligations de conservation qui leur incombent, justifiant leurs demandes d'indemnisation.

Un Enjeu Financier Colossal

Les réclamations des propriétaires pour perte de valeur atteignent environ 2 milliards de shekels, tandis que les prélèvements d'amélioration requis par la municipalité totalisent des centaines de millions de shekels.

L'année dernière, le comité d'appel en matière d'urbanisme, dirigé par l'avocat Binyamin Zalmanovitz, a statué que le plan de la « Ville blanche » n'était pas un plan d'amélioration. Par conséquent, la municipalité ne pouvait pas percevoir de taxes d'amélioration.

Cette décision a des répercussions financières majeures pour la municipalité, qui se prépare à une réduction budgétaire sans précédent de 500 millions de shekels, conséquence des dépenses liées à la guerre, de l'inflation et des décisions de planification urbaine.

 Un Appel à la Raison

Les deux parties ont contesté la décision de la commission d'appel. Lors d'une audience préalable, le juge Hess a encouragé un compromis, proposant de ne pas facturer de taxes d'amélioration ni d'accorder d'indemnisation en cas de conservation non aggravante. Selon lui, cette approche permettrait d'éviter des procédures et des dépenses inutiles.

Le juge a néanmoins tracé un plan en dix points pour les parties qui souhaiteraient poursuivre la procédure, insistant sur la nécessité d'audiences individuelles pour chacun des 100 appels soumis. Il a également demandé des clarifications sur l'augmentation supposée de la valeur des propriétés due à leur préservation et sur l'impossibilité de réaliser les projets TAMA 38.

Un Futur Incertain

Malgré les recommandations du juge, il semble que la municipalité et de nombreux propriétaires ne souhaitent pas transiger. Les propriétaires, estimant avoir subi un préjudice financier, et la municipalité, convaincue de la validité de ses prélèvements, se préparent à un long et coûteux combat juridique. Toute tentative de compromis risque par ailleurs de complexifier encore davantage les démarches municipales, rejoignant les revendications des autres propriétaires.