Pour des milliers d'Israéliens qui ont acheté des appartements pour investir dans la capitale allemande au cours de la dernière décennie, la réforme locative sans précédent adoptée la semaine dernière au parlement local menace de supprimer d'un coup des dizaines et des centaines de milliers d'euros de leurs investissements .

La réforme, qui entrera en vigueur dans les prochaines semaines, prévoit un gel des loyers de la ville pour les cinq prochaines années, et même "fait marche arrière" en termes de prix de location à la situation de 2013. De plus, une menace d'une amende d'un demi-million d'euros planera à partir de novembre sur ceux qui louent encore à un prix excessif.

Il n'y aura pas d'échappatoire à la recrudescence d'un marché noir - le loyer noir - le loyer sera officiellement une chose, et une partie sera transférée sous la table", a-t-il déclaré à Globes, un Israélien propriétaire d'appartements  dans la ville, qui a du mal à comprendre quoi faire avec ses appartements - l'un est loué à bas prix parce que ancien contrat, et le second disponible.

En outre, ceux qui doivent réduire le loyer conformément à la nouvelle loi (qui abaisse considérablement le prix du mètre carré, parfois jusqu'à plus de 50%) peuvent subir des remboursements hypothécaires élevés, qui ne sont plus couverts par le loyer seul.

Les Israéliens ne sont pas seuls, une grande partie des appartements achetés dans la ville ces dernières années ont été achetés par des investisseurs étrangers, et tout le monde s'inquiète désormais de leur valeur d'investissement et des remboursements hypothécaires.

Parmi eux, beaucoup ont choisi un modèle d'entreprise qui incluait le mobilier d'appartement (s'il était disponible pour les locataires) et l'ont loué pour de courtes périodes. La nouvelle réforme applique les mêmes règles strictes aux appartements vides, fermant ainsi une échappatoire qui a permis à beaucoup de gagner en appliquant un loyer astronomique.

De nombreux Israéliens ont acheté les appartements pour investir à Berlin par le biais d'entreprises hébréophones israélo-allemandes. Des publications sur "Appartement à Berlin avec 50 000 euros de capitaux propres" ont inondé les sites Internet et des rumeurs d'investissements réussis ont été transmises de bouche à oreille.

Les deux principales sociétés israéliennes opérant dans le domaine sont Inspiration Group et Berlin Estate / Aspire. Dans de nombreux cas, les Israéliens qui ont acheté des appartements par le biais de ces sociétés utilisent également les services de gestion qu'ils offrent - s'occuper de la collecte des loyers, assurer la liaison avec les locataires, répondre aux plaintes et représenter les propriétaires.

Que disent ces deux entreprises de la prochaine réforme? 

Dans un message adressé aux clients de la Berlin State / Aspire Management Company, la société fait référence à ceux qui ont acheté des appartements, les ont ensuite meublés et loués par le biais d'une sous-société pour de courtes périodes. L'essentiel du message est qu'en raison de la nature des locataires de ces appartements (internationaux, non germanophones) et de la bureaucratie allemande - la majorité ira bien.

La déclaration, publiée par Globes, détaille les changements de la loi, qui stipule: "Nous estimons, selon la nature et le statut des locataires louant des appartements à Berlin, qu'il n'y a pas de changement significatif dans la gestion des appartements. Il convient de noter que si le locataire décide de contacter le bureau de l'exécution, il rencontrera dans un parcours bureaucratique long et épuisant (dans de nombreux cas plus long que la période de location elle-même) - mais en fin de compte, il convient de tenir compte du fait que dans certains cas, il y aura des demandes de crédits auprès de propriétaires à moyen terme. Au fil du temps, nous obtiendrons de plus en plus d'informations sur la loi, et nous vous tiendrons au courant. "

Il convient de noter que la grande organisation des propriétaires d'appartements à Berlin (BBU) a souligné que la loi a été adoptée sous la forme d'une "interdiction" (Verbotsgesetz), de sorte que, selon ses commentateurs juridiques, les propriétaires après une période de neuf mois à compter de l'adoption de la loi, ne sont pas autorisés à facturer un loyer excessif (20% de plus que le prix).

Le maximum fixé dans le tableau publié par la municipalité qui tient compte de l'emplacement, de l'année de construction et de l'état du logement) Cette interdiction et une amende de 500 000 € ont été la raison pour laquelle ils ont massivement recommandé aux propriétaires de baisser leurs prix de location à ceux prévus par la nouvelle loi.

Au sein du groupe Inspiration, Globes déclare qu'au cours des derniers mois, depuis l'annonce de la réforme, << il y a eu un intérêt croissant parmi les investisseurs pour essayer d'obtenir autant d'informations que possible, mais puisque le libellé de la loi elle-même n'est pas tout à fait clair et qu'il y a toujours un écart entre le langage de la loi et sa mise en œuvre effective, Il est difficile de donner des informations précises sur le sujet. "

Le bilan de l'entreprise est clair: "L'implication directe de l'incertitude est que nous recommandons aujourd'hui à toute personne ayant un appartement vacant à Berlin de le mettre en vente, pour ceux qui possèdent un appartement avec un locataire, ce n'est pas le moment idéal pour la vente et devrait attendre et voir où les choses vont."

Selon la société, "à court terme, de nombreux investisseurs vont s'asseoir sur la clôture et ne pourront pas  louer leurs appartements, ce qui deviendra plus clair dans les semaines et les mois à venir. "Cela indique que le marché pour le moment ne sait pas comment digérer les choses. Actuellement, il est sur le point d'entamer le processus de réduction du loyer d'ici la fin de 2020 - et d'ici là, de nombreux appels seront portés devant le tribunal."