Les constructeurs israéliens font face à un double défi alors que les taux d'intérêt atteignent des sommets et que la main-d'œuvre se fait rare, laissant derrière eux une dette abyssale. Pendant ce temps, le spectre d'une pénurie de logements alimente une flambée de la demande et des prix.

Aharon Galili, promoteur et entrepreneur, qui œuvre dans le domaine de la construction et de la vente de maisons en Israël depuis plus de 40 ans, déclare n'avoir jamais connu une période aussi pénible pour lui et son entreprise.

La guerre à Gaza, déclenchée par l'attaque dévastatrice du Hamas le 7 octobre dans le sud d'Israël, a exacerbé les difficultés d'un secteur déjà en proie à une dette croissante due à des taux d'intérêt élevés. En outre, la pénurie de travailleurs palestiniens, conséquence directe de ce conflit, vient s'ajouter aux maux d'un secteur en souffrance. La décision de la Banque d'Israël de maintenir son taux directeur inchangé en février, après l'avoir réduit en janvier, a douché certains espoirs du secteur quant à un répit.

« C'est la période la plus difficile que j'ai jamais traversée en plus de 40 ans dans ce domaine », a déclaré Galili lors d'un entretien téléphonique avec le Times of Israel. « La guerre, conjuguée à la pénurie de main-d'œuvre et aux taux d'intérêt élevés, crée une situation très précaire pour l'industrie. »

La hausse des taux d'intérêt n'est pas bénéfique pour le secteur de la construction, affirme Tal Alderoty, responsable du programme immobilier au Collège d'études académiques de gestion de Rishon LeZion et ancien évaluateur en chef du gouvernement au ministère israélien de la Justice. Les entrepreneurs ont généralement recours à des emprunts pour financer une grande partie de leurs projets, que ce soit auprès de banques ou d'institutions financières non bancaires, ces dernières pratiquant des taux plus élevés que les banques.

Jusqu'en 2022, alors que les taux mondiaux et les taux israéliens étaient proches de zéro, les constructeurs ont bénéficié d'une « fête financière ». Mais avec l'émergence de l'inflation à partir de 2022, tant à l'échelle mondiale qu'en Israël, les taux d'intérêt ont grimpé. En Israël, ils ont commencé à augmenter en avril 2022, atteignant progressivement 4,75 % après avoir atteint un plancher historique de 0,1 %.

Lorsque le taux de la banque centrale approche les 5 %, comme cela a été le cas en Israël, les entrepreneurs se retrouvent à payer entre 8 et 11 % d'intérêts annuels sur leurs emprunts. Ces coûts de financement plus élevés ont un « impact considérable sur la rentabilité », explique Alderoty. En conséquence, les entrepreneurs cherchent à rembourser leurs prêts le plus rapidement possible en vendant les logements qu'ils ont construits. Mais si les ventes stagnent, les difficultés s'accumulent.

C'est précisément ce qui se produit actuellement, confirme Alderoty. En raison des taux élevés, qui ont fait grimper le coût des prêts hypothécaires, « le rythme des ventes [de maisons] a complètement ralenti, presque jusqu'à l'arrêt complet », car les familles ne peuvent se permettre le fardeau d'une hypothèque aussi élevée.

Parallèlement, la grave pénurie de travailleurs palestiniens, sur lesquels les constructeurs comptent pour leurs projets, rallonge les délais de construction. Conséquence : les logements arrivent sur le marché à un rythme beaucoup plus lent, aggravant encore le fardeau des prêts.

Depuis le début de la guerre le 7 octobre, la plupart des travailleurs palestiniens ont quitté Israël du jour au lendemain, alors qu'Israël a immédiatement interdit l'entrée des travailleurs de Gaza et restreint l'accès à de nombreux travailleurs de Cisjordanie. Des milliers de travailleurs étrangers venus de Thaïlande, de Chine, des Philippines et d'autres pays sont également rentrés chez eux après l'attaque choc, plongeant l'économie dans l'impasse.

Dans cette nouvelle réalité, les entrepreneurs israéliens peinent à recruter moins de travailleurs, tandis qu'ils doivent offrir des salaires horaires plus élevés, espérant que le retour des travailleurs étrangers atténuera une partie de leurs difficultés.

En somme, trois facteurs pèsent lourdement sur les coûts de financement, explique Alderoty : les taux plus élevés, le ralentissement des ventes de maisons et la pénurie de main-d'œuvre qui prolonge les délais de construction.

Selon les données de la Banque d'Israël publiées dans son rapport du Bulletin statistique pour 2023, le nombre de nouveaux prêts hypothécaires contractés par les ménages auprès des banques a considérablement diminué en 2023 par rapport aux deux années précédentes, passant de 118 milliards de NIS (32,13 milliards de dollars) en 2022 à 116 milliards de NIS (31,59 milliards de dollars) en 2021.

Cette baisse a débuté au second semestre 2022, avec la montée des taux d'intérêt en Israël, précise le rapport. En octobre, au début de la guerre, le nombre de nouveaux prêts hypothécaires a encore diminué.