Par Claudine Douillet

Alyah et immobilier : les Français réalisent un quart des achats des non-résidents en Israël

Les détenteurs d'un passeport français réalisent désormais près d'un quart des achats immobiliers des non-résidents en Israël. L'alyah de France a triplé en deux ans et le marché se prépare à une nouvelle vague d'acheteurs. Netanya, longtemps leur destination naturelle, pourrait ne plus suffire.

Un acheteur que le marché israélien connaît par cœur

Les promoteurs israéliens connaissent bien le profil de l'acheteur français. Il arrive avec un apport personnel élevé, cherche un appartement près de la mer ou de la synagogue et paie le plus souvent comptant. Selon le site économique israélien Bizportal, qui consacre une enquête à ce flux de capitaux, la question n'est plus de savoir si une nouvelle vague arrivera. Le secteur cherche à estimer combien de familles franchiront réellement le pas et surtout combien d'argent elles parviendront à transférer.

Dans la communauté juive de France, on évoque des dizaines de milliers de familles qui étudient un départ. Les grandes manifestations qui secouent les rues françaises, dont une partie porte une forte composante propalestinienne, renforcent cette motivation.

L'alyah de France a triplé en deux ans

Les chiffres du ministère de l'Alyah et de l'Intégration et de l'Agence juive confirment que le mouvement est engagé. En 2025, environ 3 400 Juifs de France ont fait leur alyah, soit une hausse de 50 % par rapport aux quelque 2 200 de l'année précédente, et trois fois plus que les 1 100 de 2023. Le dernier salon de l'alyah organisé en France a attiré plus de 13 000 visiteurs, un signal d'intérêt bien supérieur au nombre de départs effectifs. On reste toutefois loin du record de 2015, année où près de 7 700 Français avaient rejoint Israël.

Netanya, capitale des Français d'Israël

Entre 2015 et 2025, sur environ 36 000 immigrants venus de France, quelque 9 500 se sont installés à Netanya, soit plus d'un quart du total. Suivent Jérusalem avec environ 6 600 arrivants, Tel Aviv avec 5 400, Ashdod avec 2 500 et Raanana avec 2 300. À elles seules, les trois premières villes ont absorbé près de 60 % des olim de France. Cette concentration est exceptionnelle : parmi l'ensemble des immigrants toutes origines confondues, la part de Netanya ne dépasse pas 11 %.

Cette préférence a laissé une trace durable sur les prix. Dès 2014, les données du ministère de la Construction montraient que les non-résidents achetaient environ 12 % des logements vendus à Jérusalem, 9 % à Netanya et 5 % à Raanana, contre 2,5 % en moyenne nationale. Dans les quartiers balnéaires de Netanya comme à Ashdod, des programmes entiers ont été conçus pour cette clientèle, avec chambres d'amis, grands balcons et plans adaptés aux familles qui respectent le shabbat.

Les Français dépassent un quart des achats étrangers

Les transactions bougent elles aussi. Selon la division de l'économiste en chef du ministère des Finances, les non-résidents ont acheté environ 500 logements au premier trimestre 2026. Les détenteurs d'un passeport français en ont acquis environ 130, contre 80 un an plus tôt. Leur part grimpe à 27 % des achats des non-résidents, tandis que celle des Américains recule de 60 % à 49 %, en partie à cause de l'affaiblissement du dollar.

Les acheteurs français se répartissent plus largement que les Américains. Netanya arrive en tête avec environ 35 transactions, devant Jérusalem et Tel Aviv avec 28 chacune, Bat Yam avec 12 et Ashdod avec 5. Le prix moyen payé atteint environ 2,8 millions de shekels, et la médiane grimpe à près de 5 millions à Tel Aviv. La tendance se confirme dans les mois suivants : en juin, les Français ont acheté environ 30 logements contre 18 un an plus tôt.

Hadera, Ashkelon, Bat Yam : la nouvelle carte de l'alyah

Le secteur immobilier s'attend à ce qu'une partie des nouveaux arrivants se tourne vers des villes moins chères comme Hadera, Ashkelon ou Bat Yam, laissant Netanya et Jérusalem aux familles disposant d'un capital important. Les prix réels confirment cet écart. D'après les transactions déclarées à l'administration fiscale sur les douze derniers mois, un quatre pièces se négocie autour de 2,6 millions de shekels en prix médian à Netanya, 2,78 millions à Jérusalem et 3,87 millions à Tel Aviv. Il tombe à 2,38 millions à Bat Yam, 1,87 million à Hadera et 1,53 million à Ashkelon.

Transférer son capital, le vrai casse-tête

La question la plus sensible reste celle de l'argent. Une famille qui vend son appartement à Paris ou à Marseille doit faire transiter plusieurs centaines de milliers d'euros par le système bancaire. Les banques israéliennes sont tenues de vérifier l'origine des fonds avant d'autoriser un virement important. La communauté redoute aussi un basculement politique en France, qui pourrait entraîner des restrictions sur la sortie des capitaux ou un affaiblissement de l'euro. Chacun de ces scénarios réduirait le pouvoir d'achat de ceux qui n'ont pas encore vendu.

Acheter avant ou après l'alyah : ce que prévoit la fiscalité

Certaines familles choisissent donc d'anticiper. Celui qui achète avant son alyah est considéré comme non-résident et paie un droit de mutation de 8 % dès le premier shekel, sauf s'il devient résident israélien dans les deux ans, auquel cas il peut demander un remboursement. Un nouvel immigrant qui achète son unique logement dans les sept ans suivant son arrivée bénéficie d'une exonération jusqu'à environ 2 millions de shekels, puis d'un taux réduit de 0,5 % jusqu'à environ 6 millions.

L'État a ajouté de nouvelles incitations. Les olim arrivés entre novembre 2025 et fin 2026 bénéficient d'une exonération progressive d'impôt sur le revenu israélien, jusqu'à 600 000 shekels la première année et jusqu'à un million les deux années suivantes. L'exonération des revenus étrangers pendant dix ans est maintenue, et les intérêts des dépôts en devises issus de fonds rapatriés restent exonérés pendant vingt ans, à condition que le dépôt intervienne dans les 90 jours suivant le transfert.

Le piège de l'achat sur plan

La difficulté surgit parfois côté israélien. Un achat sur plan impose des années d'attente avant la livraison. Bizportal cite le cas d'une immigrante française qui avait acheté deux appartements et a attendu 33 mois avant de recevoir ses clés. Pour les familles qui prévoient leur départ, le calendrier de livraison compte désormais autant que le prix.

Source : Bizportal, Ben Palmon, 23 octobre 2026
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20045989

Les Français réalisent 27 % des achats immobiliers des non-résidents en Israël. Netanya, Jérusalem, Bat Yam, Hadera : prix, fiscalité de l'alyah et transfert des fonds.