Effectivement, l'achat d'un bien en Israël  passe obligatoirement par l'intervention d'un avocat habilité à ce genre d'opération ; les  transactions immobilières.
En Israël le métier de notaire n'existe pas ce sont les avocats qui ont la charge de la vente ou de l'achat d'un bien.

Mais, pour une location, à première vue, cela peut sembler superflu ! Il y a suffisamment de contrats standards pour ne pas avoir à faire appel à un avocat.
Je vous prouve le contraire en quelques lignes.

En règle générale, le propriétaire rédige lui-même le contrat qui va vous lier pendant une durée déterminée par lui.

Les subtilités seront relevées par votre avocat tels que :  les garanties demandées, le ravalement qui est peut-être prévu, le temps des préavis des deux côtés, l'"optia" -possibilité ou non de renouvellement pour l'année suivante.

Un contrat fait en toute "confiance" avec un propriétaire mène souvent à des déconvenues.
Par exemple, un contrat sans possibilité de renouvellement où vous risquez de vous retrouver à la rue un mois avant la date d'anniversaire de votre contrat est courant. Pour peu que vous n'ayez pas bien lu votre contrat, personne ne vous dira ce qu'il est écrit dessus sauf votre avocat.. C'est ce qu'on appelle un contrat fermé. À éviter absolument.

En revanche, si vous vous décidez de partir avant la fin du contrat, ce ne sera possible  que si vous trouvez un remplaçant qui convienne au propriétaire,  sinon il peut, en toute l'égalité encaisser les chèques même après votre départ. Votre départ volontaire ne signifie pas la fin du contrat pour lui, il continuera jusqu'à sa date d'anniversaire. Autant le savoir tout de suite.

Ce déséquilibre en faveur du propriétaire en Israël peut être rétabli par l'intervention d'un avocat dont le rôle est de défendre vos intérêts et de déjouer les pièges.

Exemple, votre futur propriétaire vous explique qu'un ravalement est prévu dans le bâtiment que vous allez habiter.C'est bien il vous prévient, comme il est prévenant 🙂

Ce que vous ignorez, sans doute, est que ce genre de travaux peut détériorer les murs de votre apparement comme créer des fissures.

Si vous ne le faites pas constater immédiatement par votre propriétaire vous pourrez dire adieu à votre caution au moment de votre départ.:-)

L'avocat , lui, va le souligner au moment de la signature du contrat.
Il va également vous permettre de vous libérer avec un délai relativement court si la vie dans votre appartement, devient vite impossible, à cause des travaux "légers", ce que évidemment un propriétaire ne vous aurez jamais proposé de lui-même .

La présence d'un avocat permet de faire respecter les devoirs et les droits des deux parties,  en quelque sorte de vous mettre à égalité.

Bien-sûr cela à un coût.
Il faut compter le prix d'un demi-loyer ou d'un loyer complet suivant la complexité du contrat ou des clauses à soumettre par votre avocat à votre propriétaire.

Alors plutôt que de payer des frais d'agences, agence qui en règle générale vont dans l'intérêt du propriétaire, autant prendre un avocat qui vous traduit en français les termes du contrat rédigé en hébreu, qui vous explique clairement  les lois en Israël, et mettre un point final aux abus des propriétaires.

Prenons, le cas d'un appartement qui vous plaît , un peu délabré, certes, mais le loyer mensuel est très alléchant.

Seulement voilà, le propriétaire vous demande un séquestre de banque hallucinant de
50 000NIS, soit la valeur de 12000 euros à bloquer sur votre compte.
Des fois qu'il vous prendrez l' envie subite d'abattre des murs ou de faire des travaux qui ne lui conviennent pas vous dit-il en souriant...

A cela, vous devez ajouter deux mois de loyer d'avance encaissés le jour de la signature (le mois supplémentaire vous sera rendu en fin de contrat et sous conditions.)

Le problème est la subjectivité des conditions du séquestre de 50 000 nis.
En effet, que veut dire pas de travaux alors que l'appartement est partiellement délabré, refaire une douche digne de ce nom ? L'étanchéité de la cuisine ? Changer les placards qui tombent de fatigue ? Jeter l'incroyable brocante présente dans la pièce principale  ?
Est-ce que ces aménagements ne  risquent pas d'être retenus sur cette réserve ?

Ce sont des demandes abusives particulièrement quand l'appartement n'a pas été refait depuis plus de 45 ans et elles sont courantes.

Alors soit vous abandonnez l'affaire, soit vous proposez à votre propriétaire de faire le contrat chez votre avocat et pas le sien.

Je peux vous garantir que le montant d'une telle caution pour un tel appartement, ne sera pas acceptée, apportez des photos pour preuves 🙂
Une fois le contrat conclu, vous pourrez vivre et aménager votre appartement à votre goût en respectant la clause de ne pas abattre les cloisons.

Ces mésaventures qui se sont transformées en expériences m'ont fait comprendre que l'intervention d'un avocat était nécessaire.

Il n'est plus possible de passer le temps à le compter le temps,  en espérant qu'au renouvellement du contrat celui-ci ne sera pas augmenté. Mais c'est pourtant le cas pour la plupart des locataires en Israël. Ceci doit être indiqué aussi sur le contrat, le montant, quel pourcentage ?

Un locataire et un propriétaire sont égaux en terme de devoirs et de droits, l'avocat permet de le rappeler en toute finesse.
L'un à besoin d'un logement , l'autre a besoin de votre  loyer pour vivre ou payer son propre appartement, remboursement de son crédit en général.

Ma préférence va évidemment à mon avocat:-)  d'abord parce qu'en étant  fiscaliste et dans le droit des affaires, il à l'oeil et repère tout de suite les "omissions qui peuvent coûter chères ".

Johann Habib est un avocat francophone, il répondra à toutes vos questions aussi bien sur le droit des affaires que sur celui de l'immobilier.
Il anticipe sur les problèmes à venir ce qui est le rôle d'un bon avocat.

Johann Habib
Avocat fiscaliste franco-israelien
4 rehov Akiva Arye
Tel aviv
Tel : 0542045130