Le secteur de l'immobilier en Israël subit de gros changements. Certains diraient que nous sommes à la croisée des chemins et que l'ère des fortes hausses de prix prend fin. Certains contestent les chiffres et disent qu'il est trop tôt pour prédire la tendance à long terme.

Roni Brik est depuis 18 mois président de l'Israel Builders Association, l'organisme représentatif des entrepreneurs et des développeurs d’Israël. Dans cette interview, il explique comment il voit l'état actuel du marché immobilier et comment il est possible de résoudre la crise de la pénurie de logement et la hausse des prix à long terme.

Selon les statistiques du gouvernement, les prix de l'immobilier sont en baisse. Êtes-vous d'accord?

Non, je ne le suis pas. Les chiffres montrant une chute des prix de l'immobilier sont ceux des derniers mois par rapport aux mois précédents. En outre, ils comprennent le prix des logements subventionnés. Les prix devraient être surveillés sur une base annuelle.

Néanmoins, il y a des développements positifs. Les hausses de prix sont modérées. Notre département économique estime que les prix augmenteront d'environ 4,5% cette année et de 3,5% en 2018. Pour nous, cela signifie stabilité.

Les hausses spectaculaires des prix nous sont nuisibles. Lorsque nous obtenons un financement pour nos projets de construction, nous devons supporter un tiers des coûts. Lorsque les prix augmentent, ils forcent le prix du terrain et le prix de la main-d'œuvre. Le coût du projet augmente, de même que le montant que nous devons supporter. En outre, sur un marché instable, nous ne pouvons pas faire de plans à long terme. Pour nous, la situation stable actuelle est très favorable.

Quels sont les problèmes majeurs actuels?

La pénurie de terrains à bâtir, la pénurie de main-d'œuvre et le régime réglementaire sous lequel nous opérons. La pénurie de terres a quelque peu diminué. La plupart, sinon la totalité, des terres commercialisées par l'Autorité des terres d'Israël concernent des projets-cibles. Le ministère des Finances permet maintenant aux entrepreneurs qui ont gagné les appels d'offres d'utiliser 60% du terrain pour les projets de prix-cible. C'est-à-dire pour les jeunes couples ou pour les familles qui ne possèdent pas de maison.

Les 40% restants du terrain peuvent être utilisés pour construire des logements pour le grand public. Cela a considérablement amélioré le problème de la pénurie de terres.

Le prochain grand problème est la pénurie d’ouvriers du bâtiment. C'est l'une des principales raisons de la hausse de nos coûts de production, qui ont considérablement augmenté au cours des cinq dernières années.

J'espère que ce problème sera atténué par l'accord conclu avec la Chine, qui enverra des ouvriers chinois en Israël.

La pénurie de terres et de travailleurs n'est pas seulement un problème pour nous, mais c'est aussi un problème pour le gouvernement. S'ils veulent résoudre le problème de la pénurie de logement et de la hausse des prix, ils doivent rendre les terrains disponibles.

Et ils doivent s'assurer que nous avons une main-d'œuvre suffisante pour répondre aux besoins actuels.

Ils augmentent les coûts et constituent l'une des raisons de l'augmentation constante des prix de l'immobilier.

Roni Brik

Pouvez-vous me donner des chiffres?

La pénurie actuelle accumulée de logements est de 149 000. Depuis l'an 2000, les mises en chantier ont généralement été inférieures à la création annuelle de nouveaux ménages.

En 2016, quelque 58 000 ménages ont été créés. Et au cours des cinq dernières années, la moyenne annuelle était de 54 000. En 2016, les mises en chantier s’élevaient à 53 300. Le nombre annuel moyen de logements au cours des cinq dernières années s'est élevé à 48 840.

La pression à la hausse sur l'immobilier est causée principalement parce que la demande dépasse l'offre. Dans la mesure où c'est le cas, il y aura toujours une pression à la hausse sur les prix des logements.

Selon les calculs de notre département économique, d'ici 2050, nous aurons besoin de trois millions de logements supplémentaires.

Cela signifie doubler le stock de logements existants. Cela signifie réviser le processus de commercialisation existant de l'Autorité des terres d'Israël.

Etes-vous prêts pour cela?

Oui, nous le sommes. Dans les années 1990, pendant les années d'immigration massive de l'ex-URSS, les mises en chantier annuelles s'élevaient à 100 000.

Aujourd'hui, les mises en chantier sont beaucoup moins nombreuses. Mais si nous comparons la quantité de mètres carrés construits, nous ne sommes pas en retard.

Les prix peuvent-ils encore augmenter?

Au cours de la dernière décennie, les prix ont doublé, mais les salaires ont augmenté d'environ 33%.

Les prix de l'immobilier ont en effet atteint des niveaux très élevés. Mais vous devez garder à l'esprit qu'il s'agit d'un marché libre. Les prix sont le résultat de l'offre et de la demande. Cela signifie, entre autres choses, que ce sont des prix que le public peut supporter. Sinon, il n'y aurait pas de ventes.

Je tiens à souligner que ces prix élevés s'appliquent aux zones centrales du pays et sont le résultat des prix élevés des terrains. Dans des domaines tels que Afula, Shlomi et Afikim, les prix sont beaucoup plus bas. Avec les récents développements dans les infrastructures de transport, ces zones se trouvent à moins d'une heure en train, en bus ou en voiture des centres d'emploi.

Pourquoi le programme Tama ne se met-il pas en place?

Parce que tous les organismes municipaux ne souhaitent pas promouvoir le programme dans leurs domaines de compétence. Les autorités municipales n'ont pas les ressources financières nécessaires pour entreprendre l'infrastructure nécessaire à l'augmentation de la population. Là où autrefois, il y avait une maison, maintenant il y en a trois.

Que faut-il faire pour rendre le programme Tama 38 plus acceptable pour les municipalités?

Dans le cadre des accords de construction sur le toit, le gouvernement finance une grande partie de l'infrastructure nécessaire à la création de nouveaux quartiers. Ils devraient faire de même pour les projets Tama 38.

Cela dit, je dois dire aux maires que lorsqu'ils refusent d'autoriser les projets Tama 38 dans leurs municipalités, ils nuisent aux résidents.

Nous parlons de bâtiments décrépits construits dans les années 1950 et même avant, certains dans les zones urbaines. Ces bâtiments sont affreux et créent des problèmes parce qu'ils n'ont pas d'espace de stationnement. Dans le cadre du programme Tama 38, ces bâtiments sont détruits et de nouveaux bâtiments modernes sont installés à leur place ou bien ils sont renforcés structurellement. De nouveaux appartements sont ajoutés, et la façade est modernisée et embellie.

Source : Jpost