Le chiffre est brutal, presque irréel. En Israël, plus de 82 000 appartements neufs restent aujourd’hui sans acheteur. Un stock qui représente près de deux ans et demi de demande, dans un marché où les ventes s’effondrent, où les taux d’intérêt étranglent les promoteurs et où les prix commencent à reculer. L’immobilier israélien, longtemps perçu comme un refuge inébranlable, vacille. Et cette fois, il n’y a ni guerre, ni pandémie pour expliquer le blocage. Seulement une réalité froide, comptable, implacable.

 La terre tremble

On peut déjà appeler l’enfant par son nom. La terre tremble. Certains secteurs de l’économie prospèrent grâce à l’espoir. L’immobilier, lui, repose sur la certitude. Sur l’idée qu’il y aura toujours des acheteurs, toujours des banques pour financer, toujours une possibilité de renouveler les prêts. Or en 2025, cette certitude s’est évaporée. Il ne reste que du béton et une dette colossale.

Des ventes au plus bas historique

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Ces trois derniers mois, environ 8 000 appartements neufs ont été vendus. Un chiffre trompeur, car près de 40 % de ces ventes relèvent du programme
« appartements à prix réduit ». Sur le marché libre, à peine 5 000 logements ont trouvé preneur. Un niveau historiquement bas, comparable aux périodes de guerre et de pandémie.
À la différence près que, cette fois, personne n’attend de reprise rapide.

Dans le même temps, plus de 83 000 appartements demeurent invendus.
Un stock équivalent à près de deux ans et demi de demande, même en supposant l’arrêt total de la construction. Pourtant, le paradoxe est là : on continue de bâtir. Au cours des douze derniers mois, la construction d’environ 81 000 appartements a débuté, soit une hausse de plus de 30 % par rapport à l’année précédente. En septembre dernier, on dénombrait déjà 203 000 logements en chantier.

 Construire ou mourir

La logique des promoteurs est implacable. Un entrepreneur qui ne construit pas s’asphyxie. Le terrain est acheté, le financement engagé, les permis obtenus. S’arrêter revient à reconnaître une perte immédiate. Continuer, c’est parier sur l’avenir, espérer qu’un jour quelqu’un achètera. En attendant, le temps joue contre eux et les taux d’intérêt ne laissent aucun répit.

La chute des prix, un séisme silencieux

Puis vient le second choc : les prix. Huit mois consécutifs de baisse, un recul cumulé de 2,6 %, et un rythme annuel qui frôle les 4 %. Dans un secteur habitué à une progression presque mécanique, c’est un séisme.
À Tel-Aviv, notamment dans les projets de rénovation urbaine, des rabais significatifs sont déjà visibles. Et cette vague ne s’arrêtera pas aux frontières de la ville. Pour les petites et moyennes entreprises, la menace est existentielle.

Le secteur immobilier se retrouve ainsi pris en étau : une demande atone, des taux d’intérêt élevés qui ne sont pas près de baisser, une chute des prix et des coûts qui explosent. Une situation inédite depuis des années, voire des décennies.

Des coûts hors de contrôle

Car la baisse des prix n’allège en rien la charge des promoteurs. L’indice des coûts de construction a augmenté de 5 % l’an dernier, un chiffre que les professionnels jugent sous-estimé.
La pénurie de main-d’œuvre depuis la guerre, le recours croissant à une main-d’œuvre étrangère coûteuse, la hausse des matières premières et les boycotts turcs alimentent une spirale inflationniste.
À cela s’ajoute une législation qui ne permet de répercuter que 40 % de l’indice sur l’acheteur, laissant le reste à la charge du promoteur. Le profit entrepreneurial s’est mué en gouffre financier.

Une crise sans échappatoire

Ceux qui ont traversé la crise de 2008, ceux qui ont résisté à la pandémie de Covid-19, le constatent aujourd’hui : la donne a changé. Il n’y a plus de subterfuge possible. Pas d’opération financière salvatrice, pas de magie réglementaire, pas de raccourci. Il n’y a que le marché et la réalité. Et sur ce marché, même le béton ne garantit plus la stabilité.