Le cabinet d’audit Deloitte Touche Tohmatsu a constaté que les Israéliens devaient travailler beaucoup plus longtemps pour acheter un appartement que les Européens.

Dire que le logement en Israël est trop cher, c’est comme dire que le soleil se lève à l’Est.
Cet adage est un fait regrettable que le consommateur israélien vit au quotidien depuis plusieurs années.

Ce qui serait intéressant de vérifier est si et dans quelle mesure, le fardeau du logement en Israël est inhabituel, par rapport aux grands pays et villes d'Europe.
Bien qu'Israël se trouve au Moyen-Orient, Deloitte Touche Tohmatsu a décidé que nous étions un marché assez intéressant pour faire partie de leur étude portant sur différents critères et caractéristiques dans le marché de l'immobilier dans les 17 pays leaders en Europe en 2014.

Le marché de l'immobilier est un marché à forte intensité de capital, et son développement dépend donc avant tout des préoccupations de financement.

Les taux d’amortissement et le taux d'intérêt local peuvent indiquer le risque sur le marché, puisque sur un marché plus difficile et problématique, la banque vous facturera un premium plus élevé (dans le cas de l'Europe, le taux d'intérêt au-delà du taux LIBOR Euro - l'équivalent du taux préférentiel israélienne).

Sans surprise, le marché russe est au sommet de cette liste, la banque exigeant un premium de 10% du développeur afin de financer un projet. Le ratio prêt-valeur (le montant du financement, divisé par la valeur du projet) sur ce marché est de 80%, un des plus élevés, par rapport à la moyenne européenne de 68%.

Le marché israélien est au milieu du tableau, avec un premium moyen de 2,5%, inférieur à la moyenne européenne de 3,3% au-dessus du LIBOR Euro.

La Belgique est au bas de la liste, avec une marge d'intérêt bancaire de moins de 2%, laissant entendre que le risque sur ce marché est modéré, ce qui est confirmé par le fait que le temps de travail nécessaire pour un Belge pour acheter un nouvel Appartement (70 m²) est le plus court - seulement trois salaires annuels bruts.

En Italie: Tout d'abord, la vente de la moitié du projet

Pour la deuxième année consécutive, l'Italie est au bas du tableau mesurant le nombre de logements dont la construction a été achevée pour 1000 habitants. L’Italie et la Hongrie sont les deux seuls pays où ce ratio est inférieur à 1.

Selon cet indice, Israël bénéficie d'un taux respectable de 6.1, soit le double de la moyenne européenne, mais l'indice de la construction commençant pour 1000 habitants est un plus décevant 4.3.

Israël se distingue dans le prix au m²

Même si l'augmentation des prix des logements en Israël n'a rien d'exceptionnel, Israël est à la deuxième place dans le prix au m², avec 4.000 € le m² de nouvelle construction vendue en 2014, entre le Royaume Uni et la France.

Tel Aviv est responsable du classement d'Israël à l'échelle nationale. Tel Aviv est le quatrième endroit parmi les villes, après Londres, Paris et Munich, avec un prix moyen de 6,042 euros au m² pour une nouvelle construction. Les chiffres sont un peu biaisés, car ils ne prennent pas en compte l'appréciation du shekel face à l'euro, et ne comparent pas des propriétés similaires.

Une des données les plus en vue, et qui souligne le problème d'Israël, est le nombre d'années de travail qu’une personne doit travailler afin d'acheter un nouvel appartement (70 m².). Israël est en haut du tableau, avec un salaire brut de 13 années, le double de la moyenne dans l'enquête, qui conclut, entre autre, que les prix de l'immobilier en Israël sont nettement plus élevés que la valeur d'équilibre correcte. Dans le même temps, il faut garder à l'esprit que les chiffres se réfèrent uniquement aux nouveaux appartements. Près de trois fois plus d’appartements d'occasion sont vendus en Israël, et leurs prix moyens sont moins chers.

La conclusion est évidemment que le fardeau pour acheter un logement est beaucoup plus lourd pour les Israéliens que pour leurs homologues européens, tant en prix absolus qu’en proportion des revenus/prix. Dans le même temps, le marché israélien est beaucoup moins important dans d'autres paramètres, ce qui indique que les prix élevés ne sont pas le résultat des défaillances du marché ponctuel qui s’arrêteront; ils sont des données objectives indiquant qu'il n'y a pas de solution rapide à l'horizon.

"Les écarts dans la comparaison avec l’Europe sont dus principalement aux caractéristiques particulières du marché israélien : Un taux bien plus élevé qu’en Europe du taux de croissance de la population et le fait qu’Israël est un petit pays et densément peuplé. Ces écarts font ressortir les principales difficultés auxquelles fait face le gouvernement, dont la plus importante est d'augmenter l'offre d'appartements par une mesure qui modérera les prix des logements », explique Almagor Zohar partenaire dans le cabinet Deloitte Brightman et dirigeant du groupe immobilier Doron Gabor.

Il ajoute: «Les décideurs politiques devraient prendre des mesures pour augmenter de manière significative l'offre de logements: Allouer plus de terres à des prix compétitifs, raccourcir les délais d'obtention des permis de construire, fournir un soutien pour l'infrastructure appropriée, et augmenter le nombre d'employés dans le secteur. En outre, il est également important de fournir un appui financier aux fournisseurs de crédits sur le marché afin de faciliter la hausse nécessaire de l'activité économique dans le secteur ".

Source : Globes