Un financeur qui reprend un chantier en faillite reprend aussi les promesses faites aux acheteurs. Dans un arrêt rendu sur un projet Tama 38 de Bat Yam, la Cour suprême d'Israël impose aux organismes prêteurs de payer les indemnités de retard de livraison, et le secteur immobilier craint déjà que la facture ne retombe sur les futurs acquéreurs.

Par Claudine Douillet

Un arrêt qui change la donne pour les acheteurs

La Cour suprême d'Israël vient de trancher une question qui empoisonnait le marché du logement depuis des années. La juge Ruth Ronen a fait droit à l'appel d'acheteurs d'appartements dans un projet Tama 38 de Bat Yam, tombé en difficulté puis placé sous administration judiciaire. Selon TheMarker, le quotidien économique de Haaretz, les sociétés de financement, ainsi que l'administrateur nommé par elles pour achever les travaux, devront indemniser les propriétaires pour le retard de livraison, à compter de la date de nomination de cet administrateur.

La juge Ronen a statué avec l'accord du vice-président Noam Sohlberg et de la juge Yael Willner : le contrat de vente reste pleinement contraignant.

Quatorze logements et un chantier à l'arrêt

Le dossier concerne un immeuble de la rue HaNeviim à Bat Yam. La société de construction s'était engagée à bâtir 14 logements dans le cadre de ce projet Tama 38, programme israélien de renforcement antisismique des immeubles anciens en échange de droits à construire. Le chantier était financé par deux sociétés de prêt, avec en garantie un nantissement sur les droits du projet.

Les plaignants avaient acheté l'un des nouveaux appartements, qui devait leur être remis dans les 24 mois suivant le permis de construire délivré en décembre 2017, avec une clause d'indemnisation pour tout retard supérieur à 60 jours, conformément à la loi sur la vente d'appartements. En janvier 2021, faute de remboursement des prêts, un administrateur judiciaire a été nommé et les prêteurs ont choisi d'achever le projet sur la base des contrats existants. Les autres acheteurs ont reçu leurs clés au plus tard en avril 2025, mais l'appartement des appelants n'a toujours pas été livré.

Les financeurs voulaient le beurre et l'argent du beurre

L'administrateur et les prêteurs soutenaient que l'indemnisation incombait au seul constructeur, que leur engagement envers les acheteurs se limitait aux garanties sur les sommes versées et que leurs droits primaient sur ceux des acquéreurs. Le tribunal de district leur avait donné raison.

La Cour suprême a balayé ce raisonnement. Les juges ont estimé que le choix d'achever la construction ne permet pas d'encaisser l'intégralité du prix prévu au contrat tout en supprimant unilatéralement le droit à indemnisation, auquel les acheteurs n'ont jamais renoncé. La juge Ronen a également considéré que la procédure, présentée comme une simple réalisation de sûretés, relevait en réalité du droit de l'insolvabilité, ce qui oblige l'administrateur à agir pour l'ensemble des créanciers, acheteurs compris.

Deux périodes, deux régimes

La Cour a toutefois tracé une ligne nette. L'indemnité due pour le retard antérieur à la nomination de l'administrateur ne sera versée qu'après le remboursement des prêteurs. En revanche, celle qui couvre la période postérieure passe avant eux, et les acheteurs peuvent la déduire du solde du prix de l'appartement. Le dossier est renvoyé devant le tribunal de district pour le calcul exact, et les défendeurs sont condamnés à 25 000 shekels de frais.

Le secteur sonne l'alarme sur les prix

La riposte n'a pas tardé. Les financeurs demandent une nouvelle audience devant la Cour suprême, et à défaut, réclament que la règle soit limitée aux sociétés de projet dédiées ou que les opérations Tama 38/1 de renforcement d'un immeuble isolé en soient exclues.

La juge Ronen avait elle même anticipé l'objection. Elle reconnaît dans son arrêt que soumettre les banques prêteuses à l'indemnisation des retards survenus pendant l'achèvement du projet pourrait peser sur leur incitation à reprendre les chantiers. TheMarker titre d'ailleurs que cette protection risque de coûter cher aux acheteurs : le nouveau risque pourrait être intégré dans le coût du financement, donc dans le prix final des logements.

Bat Yam, capitale des chantiers bloqués

L'arrêt tombe dans une ville qui connaît le problème mieux que personne. Bat Yam compte de nombreux projets dont la construction s'est arrêtée, obligeant des habitants à vivre pendant des années au milieu d'un chantier. La municipalité a même commencé à proposer aux résidents de rompre avec le promoteur défaillant et à leur prêter de quoi financer une procédure d'administration judiciaire. Pour ces familles, la décision de la Cour suprême offre enfin un levier concret face aux banques.

Sources :
TheMarker : https://www.themarker.com/realestate/2026-10-18/ty-article/.highlight/000001a1-49b4-da52-a3f1-4ffe53350000

POUR S'INSCRIRE A LA NEWSLETTER D'ALLIANCE ET AVOIR ACCES AUX INFORMATIONS EN UN COUP D'OEIL CLIQUEZ ICI :https://alliance-magazine.com/?p=subscribe&id=1