Conciergerie ou vampirisation ? Quand la gestion locative vire à l’abus déguisé

Conciergerie Coolok thierry moraldo

L’expérience vécue par une propriétaire alerte sur certaines pratiques toxiques et tarifaires de conciergeries se revendiquant expertes. Un système d’exploitation masqué sous couvert de professionnalisme.

23% de commission… pour une supervision inexistante

Durant plusieurs mois, la conciergerie en question – dirigée par un certain Thierry – a perçu jusqu’à 23 % de commission sur les revenus bruts d’un bien classé 3 étoiles, sans jamais superviser la qualité de l’entretien ni vérifier l’état du logement entre deux séjours. Pire : le propriétaire devait tout fournir, du linge de lit au papier toilette, sans remboursement des consommables.

Aucune visite, aucun suivi, aucun contrôle des prestations de ménage : le rôle de “gestionnaire” se résumait à encaisser et à déléguer, sans assumer la moindre responsabilité.

Une tarification délirante et dissimulée

Le contrat, loin d’être transparent, révèle en réalité une multitude de frais annexes, parfois ahurissants :

— 100 € pour chaque déplacement,

— 10 % de majoration toutes les 15 minutes de dépassement horaire,

— commission sur les frais de ménage facturés au voyageur,

— TVA appliquée sur la totalité, y compris sur les prestations TTC !

La commission est ainsi prélevée deux fois : d’abord sur le revenu global, puis sur les frais de ménage que la plateforme verse au propriétaire – une pratique que peu de propriétaires comprennent à la signature.

Total réel de la commission 38%

Des affirmations mensongères et condescendantes

Dans sa réponse publique à un avis Google factuel et justifié, Thierry ose écrire : « Depuis la fin de notre collaboration, nous constatons que votre calendrier de réservations est resté vide, ce qui confirme la qualité du travail que nous fournissions. »

Une déclaration fausse, contredite par deux réservations immédiates et notées 5/5, obtenues sans aucune aide de la conciergerie. Ce ne sont ni les logiciels ni les commissions qui attirent les voyageurs, mais la qualité intrinsèque du logement et l’accueil du propriétaire.

Quant à l’argument de l’expérience – « plus de 10 ans dans l’immobilier » –  mais aucune expérience dans la location courte durée, de plus il ne saurait justifier une logique d’exploitation. L’expérience ne dispense pas de l’éthique. 

Une gestion algorithmique déshumanisée

Contrairement à ce que pourrait laisser croire la promesse initiale, aucun accompagnement personnalisé n’a été proposé.
La baisse brutale des prix – seule stratégie pour remplir le calendrier – a dévalorisé le bien.
Le logement n’a jamais bénéficié d’un travail éditorial, d’un shooting professionnel, ni d’un suivi client digne de ce nom.

Les rares actions menées (création d’annonce, mise en ligne, gestion des plannings) sont automatisables et ne justifient en rien des commissions aussi élevées, surtout lorsqu’il n’y a aucune prise de risque de la part du prestataire.

Le réveil nécessaire des propriétaires

Cet épisode met en lumière un dysfonctionnement structurel : trop de conciergeries surfent sur l’ignorance technique ou la passivité des propriétaires pour imposer des modèles économiques déséquilibrés, où le concierge perçoit plus qu’un artisan, sans jamais se salir les mains.

Les propriétaires doivent se réapproprier la gestion de leur bien, ou exiger des prestataires transparents, efficaces, et équitables, pour ne plus être les dindons d’un système aux pratiques opaques.

Encadré juridique

Ce que dit le droit sur les prestations de conciergerie locative

Les conciergeries qui proposent leurs services dans le cadre de locations de courte durée doivent être clairement encadrées par un contrat écrit, précisant :

• les missions réelles (ménage, check-in, communication voyageurs),

• les commissions exactes sur chaque poste (loyer, ménage, consommables, etc.),

• la TVA appliquée et si elle est incluse ou non,

• les responsabilités en cas de dégradation ou de litige voyageur.

Selon l’article L. 121-1 du Code de la consommation, toute clause abusive ou dissimulée peut être dénoncée, et les prestations sans valeur ajoutée réelle peuvent être requalifiées comme abus de position dominante commerciale.

👉 À noter : si la conciergerie ne détient ni carte G, ni enregistrement en tant qu’agent immobilier, elle ne peut pas gérer de contrats locatifs, ni percevoir les loyers, sous peine de sanctions (loi Hoguet – article 1).

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