Taxe d'achat en Israël : ce que tout Français doit savoir avant de signer

Pour beaucoup de Français qui achètent en Israël, la première vraie surprise n'est ni le prix au mètre carré ni le crédit. C'est la mas rechisha, la taxe d'achat, que l'acheteur paie sur tout bien immobilier. Selon votre situation, elle peut représenter quelques milliers de shekels ou près d'un dixième du prix. Voici comment elle fonctionne en 2026.

Ce n'est pas la nationalité qui compte

La taxe dépend du statut fiscal de l'acheteur et du nombre de logements qu'il possède, pas de son passeport. Un Français qui vit en France paie le même taux qu'un Américain qui vit à New York. Un Israélien installé à Paris peut, lui aussi, être traité comme non-résident.

Trois barèmes, gelés jusqu'en 2028

Le barème a été gelé le 16 janvier 2025 et le restera jusqu'au 15 janvier 2028. Les seuils ne seront pas réévalués d'ici là.

Pour un résident israélien qui achète son seul logement : 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, 3,5 % jusqu'à 2 347 040 ₪, 5 % jusqu'à 6 055 070 ₪, 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪, puis 10 % au-delà.

Pour un non-résident, ou pour tout acheteur qui possède déjà un logement : 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10 %.

Pour un nouvel olé qui achète son seul logement : 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, 0,5 % jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 8 % et 10 %. Cet avantage vaut pour un achat réalisé entre un an avant l'alya et sept ans après.

Ce que cela donne

Sur un appartement à 2,5 millions de shekels : environ 2 600 ₪ pour un olé, 20 538 ₪ pour un résident, 200 000 ₪ pour un non-résident.

Sur un appartement à 3,5 millions de shekels : environ 7 600 ₪ pour un olé, 70 538 ₪ pour un résident, 280 000 ₪ pour un non-résident.

L'écart dépasse souvent le montant des frais d'avocat, d'agence et de dossier réunis.

La règle des deux ans

C'est la règle la moins connue, et la plus utile. Un acheteur qui achète comme non-résident, puis devient résident israélien dans les deux ans qui suivent l'achat, peut demander à être requalifié comme acheteur de son seul logement et récupérer la différence.

Concrètement, une famille qui achète à Netanya en 2026 et fait son alya en 2027 n'a pas forcément perdu l'avantage. Mais rien n'est automatique : il faut déposer la demande, prouver la résidence, et respecter les délais. Beaucoup de familles, prises par l'oulpan, les écoles et le travail, laissent passer l'échéance.

Les délais à ne pas manquer

La déclaration doit être déposée dans les 30 jours qui suivent la signature du contrat, et la taxe payée dans les 60 jours. C'est vrai même pour un achat sur plan dont les clés seront remises trois ans plus tard : la taxe se paie à la signature, pas à la livraison.

Trois erreurs fréquentes

Signer trop tôt. Un zikaron dvarim, ce court protocole d'accord souvent proposé dès la visite, engage déjà l'acheteur. Signé quatorze mois avant l'alya, il fait sortir de la fenêtre de l'avantage olé.

Ne rien dire à son avocat. En Israël, il n'y a pas de notaire : c'est l'avocat de l'acheteur qui dépose la déclaration de taxe. S'il ignore qu'une alya est envisagée, il déclarera naturellement l'acheteur comme non-résident.

Utiliser l'avantage olé sur le mauvais bien. Il ne sert qu'une fois. L'utiliser sur un studio que l'on revendra deux ans plus tard, c'est se priver de l'économie sur l'achat de la résidence principale.

En résumé

Avant de signer quoi que ce soit en Israël, trois questions : quel sera mon statut fiscal au jour de la signature, une alya est-elle envisagée dans les deux ans, et mon avocat le sait-il ? Les réponses peuvent valoir plusieurs centaines de milliers de shekels.

Benjamin Elkalay