Les clés pour louer un appartement en Israël

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location en Israël frais d'agence en Israël

Autant vous le dire tout de suite, louer en Israël est relativement facile si l'on compare avec la France.
En effet, en France vos revenus doivent atteindre au minimum 3 fois le montant du loyer de l'appartement convoité, feuilles d'imposition sont aussi demandées pour les 3 dernières années, afin de vérifier si vos revenus correspondent à vos déclarations fiscales et pour finir votre contrat CDI.

En revanche une fois dedans vous pouvez passez à autre chose.
Pas ou peu d'augmentation de loyer en vue, l'assurance de pouvoir y rester autant d'années que vous le souhaitez et partir juste en prévenant votre propriétaire dans les délais impartis dans le bail.

Le propriétaire quant à lui,ne peut récupérer l'appartement uniquement dans quelques cas :  si il souhaite s'y installer lui-même ou l'un de ses enfants ou le vendre, tout en vous le proposant à vous en priorité. En résumé,  la loi est plutôt du côté du locataire.

En Israël, c'est le contraire, rien de plus simple que de louer un apparement mais en apparence seulement .

En effet, on ne vous demandera pas vos revenus mais seulement 12 chèques de loyer, qui en toute légalité seront encaissés chaque mois.

Vous payerez également votre taxe d'habitation "ARNOUNA" tous les deux mois suivant le métrage de l'appartement (à prendre en compte dans le montant de loyer.)

Il faut savoir qu'il y a deux sortes de contrats en Israël ; le contrat dit fermé où tous les avantages ou presquesont pour le propriétaire, tels que écider de ne pas vouloir renouveler à la date d'anniversaire votre bail sans avoir à invoquer de raison particulière et vous remplacer par un autre locataire à sa guise, vous aurez au moins un mois pour vous retourner et autant le savoir il y a très peu de ponts en Israël alors dépêchez-vous de trouver un nouvel appartement. 🙂 

En revanche, si vous, vous décidez de quitter l'appartement, vous lui devrez un préavis entre 2 et 3 mois ou lui trouverun locataire qui lui convienne, sinon, il continuera d'encaisser vos chèques même une fois que vous ayez quitté l'appartement.

L'autre forme de contrat, dite ouverte, est celle avec la fameuse "Optia" qui vous assure un an de plus dans l'appartement ce qui n'exclue pas une augmentation de son  loyer.
Une optia veut dire que vous pourrez rester une année de plus.

Vous l'avez compris les baux en israël sont précaires et sans que les appartements soient forcement meublés comme en France et si votre contrat est renouvelable pour un an cela ne veut pas dire que votre loyer ne sera pas augmenté l'année suivante.

connaître les règles pour louer en toute sérénité

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Si vous refusez "ces règles "la porte est ouverte et grande ouverte il ne vous reste plus qu'à acheter votre propre appartement.

Et somme il n'y a pas de règles, certains propriétaires pourront vous demander au moment de la signature du contrat 4 chèques à l'ordre des compagnie d'électricité, de gaz, de l'eau et de la mairie pour la taxe d'habitation, s

ans date et sans montant mais au nom des ces organismes.

Vous voilà rassurés, si il vous prenez l'envie de prendre la poudre d'escampette ce sera évidemment votre priorité de penser à approvisionner votre compte afin que ces fournisseurs et organismes soient payés !

Le propriétaire peut également vous demander une caution qui est  souvent équivalent à deux mois de loyer ou un séquestre de banque qui ne sera débloqué qu'une fois que vous aurez quitté l'appartement, parfois beaucoup plus, si il  estime que les prestations sont haut de gamme, comme une cuisine équipée ou des stores électriques. Vous l'avez compris il n'y a pas de règles !

Donc avant de passer à la signature, posez toutes les questions pour éviter les mauvaises surprises au moment crucial .

Vous devez prendre en compte que chaque année votre loyer pourra être augmenté et qu'il n'y a pas de renouvellement automatique, bref le bail précaire dans ce cas précis porte bien son nom.

Si vous passez par une agence, vous devez savoir que depuis septembre 2017 ce n'est plus à vous, le locataire,  de payer les frais d'agence à condition que ce soit le propriétaire qui ait fait appel aux services de l'agence - en même temps on ne voit pas trop bien comment cela serait possible autrement- mais bon, comme il est difficile de savoir de qui l'oeuf ou de la poule, une astuce tout de même : demandez à l'agence si elle a l'exclusivité du bien si elle vous répond oui c'est que c'est au propriétaire de payer. 🙂

En règle générale cette loi, encore peu connue du public ,permet aux agences de la passer sous silence est de faire payer l'intégralité de la commission au locataire.

Dites d'emblée que vous connaissez cette loi, au mieux l'agence acceptera de couper la poire en deux. Car selon eux si le propriétaire fait appel à une agence, le locataire aussi, il est donc en quelque sorte juste que chacun paie une part. Lire notre article à ce sujet

Vous préférez passer par le propriétaire directement, pour éviter à payer les frais d'agence,  le fameux site YAD2 est fait pour vous !
Mais encore là méfiance car la majorité des annonces publiées sont celles des agences !
Dans ce cas précis ne serait-ce pas aux propriétaires de payer intégralement les frais d'agence ? Aucune réponse à ce sujet.

Si vous passez en direct par un propriétaire, un conseil, faites relire votre contrat de location à votre avocat. Oui oui bien sur vous allez payer, environ l'équivalent de la moitié du prix d'un loyer en frais mais, vous serez en sécurité surtout si vous ne lisez pas l'hébreu !
Votre avocat pourra également proposer la fameuse "optia" et l'égalité, dans la mesure du possible, entre le propriétaire et vous, en terme des droits et des devoirs.

L'avantage de cette situation précaire et très habituelle en Israël est qu'en moins de 24 heures vous pouvez trouver un appartement, signez votre contrat, trouver un déménageur, un peintre pour repeindre l'appartement que vous quittez (l'appartement doit être repeint avant votre départ et cela est valable pour tous les contrats. Ce n'est pas une option).

L'inconvénient est le manque de stabilité inévitable si vous ne parvenez pas à suivre le rythme des augmentations annuelles. La vraie et seule solution est d'acheter mais là c'est un autre débat.

La vie en Israël est bien plus qu'un appartement, c'est aussi le voisinage. Méfiez vous des prix trop bas pour un si "bel appartement "où vous entendez une fois que vous avez signé le contrat qu'en dessous de vos pied, oui oui juste en dessous, au sous-sol, qu'il y a une discothèque (du vécu mais évité de justesse !) .

Alors premier conseil écoutez votre intuition, avant tout, si vous vous sentez bien dans un appartement, que les critères financiers répondent à votre budget sur au moins deux ans, que les "règles" écrites noir sur blanc sur votre contrat ont été vérifiées par votre avocat, signez.

L'appartement en location parfait n'existe pas.
Nous sommes en Israël, c'est un petit pays, souvenez-vous que vous n'êtes loin de rien.
Les bus, les tramways les "shirouts"- taxis partagés- tous sont  là pour vous servir et à des prix très raisonnables.

Et puis n'oubliez pas que l'essentiel est de vivre en Israël alors oubliez toutes vos références, vous allez apprendre de nouvelles règles et il faudra les suivre et avant tout les connaître.

Si vous souhaitez joindre un avocat pour rédiger ou faire lire votre contrat je ne saurais que trop vous recommander Johann Habib il vous évitera les pièges de l'innocence ou de l'ignorance.

Johann Habib
Avocat fiscaliste franco-israelien
4 rehov akiva arye
Tel aviv
Tel : 0542045130

 

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