Le marché immobilier grec, une manne pour les petits investisseurs israéliens

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Le marché immobilier grec, une manne pour les petits investisseurs israéliens

En raison des prix élevés sur le marché immobilier national, les investisseurs israéliens en herbe se tournent vers la Grèce, où une longue récession et un besoin urgent d'argent étranger ont fait chuter les prix de l'immobilier.

Les prix de l'immobilier en Grèce ont chuté de près de 40% au cours de la dernière décennie en raison d'une crise économique prolongée dans le pays. Un appartement de 100 mètres carrés dans le centre d'Athènes pourrait coûter environ 332 000 dollars (1,2 million de shekels), soit environ un tiers du prix d'un appartement similaire à Tel-Aviv. Aventurez-vous hors du centre-ville, et vous pourriez trouver un appartement similaire pour 166 000 $ (600 000 NIS). La hausse du chômage en Grèce - 21,5% selon les données de l'OCDE - et les lourdes politiques fiscales ont réduit l'investissement domestique dans l'immobilier. En conséquence, la Grèce a mis ses actifs en vente au plus offrant, et le Premier ministre grec Alexis Tsipras a exhorté les investisseurs étrangers à entrer dans le marché immobilier grec.

L'entrepreneuse israélienne Einat Yaniv a lancé E & R Investment, une agence immobilière spécialisée dans le marché immobilier d'Athènes, avec sa partenaire Rachel Rub. "Nos tournées d'investissement à Athènes sont complètes", a déclaré Yaniv à Calcalist. "Nous avons clôturé 45 transactions depuis le début de l'année, soit le double des transactions de la seconde moitié de 2017."

Rachel Rub peint un portrait de l'investisseur moyen d'E & R : un homme âgé d’environ 30 ans, basé à Tel Aviv, qui a économisé de l'argent et qui investit dans l’immobilier pour la première fois. Alors que la plupart de leurs investisseurs sont des célibataires et de jeunes couples qui se lancent dans leur première aventure immobilière, Mmes Yaniv et Rub ont déclaré qu'elles travaillaient avec des groupes d'investissement et avec des personnes qui partaient à la retraite. "La plupart des appartements se retrouvent sur Airbnb et rapportent 5 à 6% de retour sur investissement, après taxes et frais", a déclaré M. Rub.

Le tourisme est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs dans l'immobilier grec ne sont pas découragés par la crise continue. Alors que l'économie est lentement réhabilitée, le tourisme vers la Grèce prospère, représentant près d'un quart du PIB du pays en 2017, selon les données du World Travel & Tourism Council (WTTC).

Les entrepreneurs israéliens Tomer Shuv et Tohar Haimovich dirigent une agence immobilière spécialisée dans les propriétés grecques. Le duo investit dans des bâtiments entiers, convertissant les appartements en locations saisonnières. "Nous possédons maintenant près de 100 appartements, nous avons investi environ 10 millions d'euros", a déclaré Shuv à Calcalist.

Sigal Cohen, une Israélienne âgée de 50 ans qui travaille dans un théâtre de Tel Aviv, a récemment payé 34 000 euros pour un appartement de 40 mètres carrés dans le quartier d'Ilisia, qui abrite l'Université d'Athènes. Elle le loue maintenant à un étudiant pour 300 euros par mois. Sigal a déclaré à Calcalist qu'elle a déjà convaincu deux collègues d'investir dans l'immobilier grec.

Les Jeux Olympiques d'Athènes de 2004 sont largement considérés comme un tournant pour l'économie du pays. Une floraison culturelle et une série de victoires comprenant l'Eurocup en 2004 et le Concours Eurovision de la chanson en 2005 ont fait place à la plus longue récession économique de l'histoire de la Grèce. Les images du village olympique décrépit, avec ses murs couverts de graffitis et ses piscines polluées, sont devenues une métaphore visuelle de l'état du pays.

La récession grecque a touché le fond après la crise économique mondiale de 2008, qui a amené le pays au bord de la faillite. Les objectifs budgétaires rigides que les créanciers grecs avaient imposés au pays ont été transférés aux citoyens sous la forme de nouvelles lois fiscales. Au cours de la dernière décennie, un impôt progressif sur le revenu, une taxe de solidarité et une taxe indépendante sur l'emploi ont été accumulés en plus des régimes fiscaux existants. L'impôt sur les revenus locatifs a augmenté de 4% et l'ENFIA, taxe foncière devenue un symbole de la récession en Grèce, pèse sur les propriétaires fonciers.

Rachel Rub (à gauche) et Einat Yaniv. Photo: Yoav Dudkevitch

Rachel Rub (à gauche) et Einat Yaniv. Photo: Yoav Dudkevitch

Ces nouvelles taxes, en plus de l'augmentation du coût de la vie en Grèce, ont poussé de nombreux citoyens à se débarrasser de leurs maisons et de leurs appartements. Beaucoup d'autres ont vu leurs propriétés saisies. Environ 20% de l'immobilier à Athènes est abandonné, et en dehors du tourisme, il y a très peu de développement immobilier.

"Quand le gouvernement taxe tout, il n'est pas étonnant que les maisons soient une cible facile", a déclaré Dimitrios Mistriotis, un développeur de logiciels né en Grèce, basé à Londres. "En Grèce, il y a un dicton qui dit "si vous détestez quelqu'un, donnez-lui une maison", parce que la bureaucratie et la fiscalité qui y sont liées sont une malédiction."

Selon un article Bloomberg de Décembre 2017, les investisseurs russes et chinois sont les principaux investisseurs étrangers dans l'immobilier à Athènes. L'une des principales attractions est le programme grec Golden Visa, qui offre une résidence aux investisseurs qui dépensent au moins 250 000 euros et qui sert de porte d'entrée en Europe.

Lorsqu’Einat Yaniv et Rachel Rub ont commencé à investir en Grèce, tout le monde leur a dit qu'ils étaient fous, a dit Yaniv. Recruter leur premier groupe d'investissement n'a pas exigé beaucoup de plaidoirie. Dans les six mois, a déclaré M. Yaniv, cette première transaction a donné un rendement de 50%. "Le potentiel à Athènes est génial car alors que l'économie et le marché immobilier sont en récession, la ville est pleine et le tourisme est en hausse. Les vols vers la Grèce sont toujours bondés", a déclaré M. Yaniv.

"20.000 euros ne vous permettent plus d’acheter d'immobilier dans le centre d'Athènes, a dit Shuv, mais il y a des opportunités infinies dans les quartiers émergents comme Omonia, Kypseli et Exarcheia".

"Pour nous, le quartier le plus attrayant est Psyri", a déclaré Haimovich. Par le passé, Psyri a abrité les industries du textile et du cuir d'Athènes, mais il est tombé en désuétude. L’embourgeoisement a commencé lentement à la fin des années 1990 et au début des années 2000. Au cours des dernières années, le quartier est devenu populaire auprès des touristes. Il abrite aujourd'hui de nombreuses unités de location Airbnb, des hôtels de charme et des restaurants. Selon Haimovich, les espaces industriels vacants à la périphérie de Psyri pourraient gagner de la valeur à l'avenir.

Alors que l'économie israélienne est plus forte que la grecque, les jeunes Israéliens trouvent qu'il est extrêmement difficile de maintenir un niveau de vie élevé face à l'augmentation du coût de la vie. Devenir propriétaire est hors de portée pour la plupart d’entre eux.

Gil Kenan, 28 ans, a investi dans un appartement de deux pièces à Exarcheia après avoir étudié l'économie grecque dans le cadre de ses études en gestion d'entreprise. "Investir à l'étranger fait peur, surtout à Athènes, où l'économie ne va pas bien", a déclaré Kenan. "Mais il y a des signes d'amélioration, les cycles du crédit connaissent une croissance, et vers 2019, les banques grecques vont commencer à accorder des prêts hypothécaires."

Certains Israéliens ne partagent pas ces vues optimistes sur la Grèce. Ceux qui mettent en garde contre l'investissement dans le pays soulignent le chômage élevé, la dette publique croissante et les relations effritées de la Grèce avec d'autres pays européens. En outre, l'économie défaillante de la Grèce ralentit les processus bureaucratiques qui sont presque instantanés en Israël, comme l'enregistrement des propriétés ou la réception d'un document montrant que le bien est libre de toute charge. L'agitation politique est un autre facteur d'alerte. En 2015, la Coalition de la gauche radicale (SYRIZA) a remporté l'élection. Le troisième plus grande parti est l'extrême droite Golden Dawn (XA).

"L'antisémitisme est un thème très fort chez les citoyens grecs, souvent religieux et xénophobes", a déclaré à Calcalist Xanthi Gounari, un journaliste du quotidien grec Documento. "Mais je ne pense pas que les Israéliens basés à Athènes aient de quoi s’inquiéter."

Les organisations d'extrême gauche gagnent aussi du terrain. Le mouvement We Will not Pay appelle les citoyens à cesser de payer pour l'eau et l'électricité. Il est connu pour s'infiltrer dans des ventes aux enchères de biens saisis et attaquer les personnes impliquées.

"Les gauchistes n'aiment pas nos types d'investissements, mais les gens de droite comprennent la valeur de l'économie de l'Ouest, ils sont donc pour les investisseurs étrangers", a déclaré Haimovich. "L'attitude est ambivalente, mais les Israéliens et les Grecs entretiennent de bons rapports", a-t-il déclaré. "Ils nous aiment certainement mieux que les Chinois."

Lien vers l’article original : https://www.calcalistech.com/ctech/articles/0,7340,L-3741996,00.html

Source : calcalistech.com

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