Comment éviter que votre maison ne soit saisie par la banque en Israël ?

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Ne prenez pas de retard sur plus de 7 versements hypothécaires

 

«Ne prenez pas de retard sur plus de 7 versements hypothécaires»

Les banques ont allégé la pression sur les emprunteurs pendant la période Corona, mais la fin de la «période de grâce» peut mettre en danger des dizaines de milliers de familles - en particulier dans le domaine des prêts hypothécaires

L'économiste en chef du ministère des Finances, Shira Greenberg, a averti cette semaine que des dizaines de milliers de familles sont entrées dans la population à risque, ce qui pourrait rendre difficile le remboursement de l'hypothèque.

D'autres économistes mettent en garde contre une crise hypothécaire qui pourrait éclater à l'issue du «délai de grâce» soit fin 2020 accordé par la Banque d'Israël aux emprunteurs suite à la crise corona. Pendant ce temps, le superviseur des banques débat des bons moyens d'arrêter les secours sans provoquer de crise.

Malgré les nouveaux sommets du volume hypothécaire et du nombre d'emprunteurs, la crise économique, les avertissements sur le grand nombre d'emprunteurs à risque et le report des remboursement par des dizaines de milliers de ménages dans les paiements hypothécaires - les arriérés importants de remboursements hypothécaires sont en baisse constante depuis janvier 2019..

Le volume des prêts en souffrance est mesuré par la Banque d'Israël en fonction du volume des prêts dont les remboursements ont au moins 90 jours de retard.
Le montant des arriérés s'élève à 2,5 milliards de shekels, mais il s'agit d'un montant relativement faible pour les montants susceptibles de mettre en danger le système bancaire et constitue 0,65% de la dette totale.

Le pic des arriérés a atteint 3,12 milliards de shekels en mai, soit plus de 0,8% de tous les prêts hypothécaires à l'époque. Depuis lors, le volume des arriérés a diminué de pas moins de 25%. La situation des emprunteurs ne s'est apparemment pas vraiment améliorée - pas plus que la situation des banques.

Les données positives relèvent principalement de la responsabilité de la Banque d'Israël, qui a permis aux emprunteurs de différer le paiement de la dette de trois mois avec possibilité de prolongation, sans que cela soit considéré comme une dette en souffrance.

Les directives bancaires ne fournissaient pas ce dôme de fer financier aux emprunteurs qui étaient en retard avant l'épidémie de la peste corona, mais étaient suffisantes pour empêcher davantage d'emprunteurs de figurer sur la liste des arriérés.dont les difficultés n'étaient pas nécessairement liées à l'épidémie.

En segmentant le volume des arriérés, il s'avère que le taux d'arriérés le plus élevé se situe : parmi ceux qui doivent des prêts hypothécaires d'un montant relativement faible de 300000 NIS au maximum, le taux d'arriérés s'élève à environ 1,6%, un taux similaire pour les détenteurs de 4 millions de NIS empruntés et plus. Entre les deux extrémités, l'ampleur des arriérés s'élève à 1,6% -1,5%.

L'explication du taux relativement élevé de détenteurs de petits soldes est que, dans certains cas, les détenteurs de petits prêts sont relativement pauvres en moyens, contre lesquels la banque n'est pas pressée d'agir de manière décisive.

Le taux d'arriérés élevé des grands emprunteurs hypothécaires est plus difficile à expliquer, à l'exception de la faiblesse de relances que les banques manifestent parfois à l'égard des grands emprunteurs, dont certains sont des non-résidents.

Les banques ont relâché la pression

La Banque d'Israël ne recueille pas et ne publie pas de données sur les emprunteurs les plus problématiques, contre lesquels les banques désespèrent de recouvrer leur dette et contre lesquelles ils ont agi par le biais d'ordonnances de recouvrement.

Une enquête menée par l'Autorité  révèle que l'année de la Corona, les banques ont allégé la pression sur les emprunteurs en difficulté, et en pratique seul 15 ordonnances d'expulsion ont été exécutées cette année, contre 59 en 2019, un chiffre qui reflète une baisse de 70%.

Contrairement aux banques américaines, qui ont saisi des millions de logements lors de la crise de 2008-2009, les banques israéliennes évitent autant que possible les saisies, principalement par crainte des protestations publiques qu'elles pourraient provoquer.

La période de retard ordonnée par la Banque d'Israël a considérablement réduit le montant des arriérés qui obligent les banques à saisir les maisons.

La Banque d'Israël note également la poursuite d'une forte demande et la hausse des prix des logements comme facteur de saisie.

Ceux qui ne peuvent pas respecter les conditions du prêt hypothécaire peuvent encore vendre la maison relativement facilement et à un bon prix, au lieu de permettre à la banque de leur prendre la maison, de la vendre à un prix qui peut être bas et de facturer davantage aux emprunteurs les dépenses associées. Cette situation est très différente de la crise aux États-Unis, où les appartements ont été saisis.

La Banque d'Israël examine actuellement la poursuite du programme de report de prêt hypothécaire. La délibération du Superviseur des banques, Yair Avidan, n'est pas simple: d'une part, le Contrôleur n'a pas l'intention de permettre aux emprunteurs d'éviter de rembourser la dette. D'un autre côté, le report en cours ne fait qu'accroître le fardeau des paiements que les emprunteurs devront assumer à l'avenir et n'améliore pas nécessairement leur situation.

Mais la situation pourrait empirer l'année prochaine, avec la fin progressive du report de l'hypothèque.

Le volume des paiements hypothécaires reportés à la suite de l'allégement de la Banque d'Israël s'élève déjà à près de 3 milliards de shekels.

Le système bancaire estime que sans l'allégement, une partie importante de ce montant aurait rejoint le volume des prêts hypothécaires remboursés depuis 90 jours.

Que faites-vous lorsque la banque décide de confisquer la maison?

"Une banque agira ainsi lorsque l'emprunteur a violé les termes de l'accord de prêt et n'a pas honoré le paiement de l'hypothèque. Avant d'engager une action en justice, la Banque d'Israël doit être chargée d'essayer de conclure des accords avec les clients afin d'essayer de trouver des solutions appropriées ."

Que faut-il faire pour éviter une telle situation ?

«Assurez-vous de ne pas prendre de retard de plus de sept versements hypothécaires. Seulement si sept paiements consécutifs ne sont pas effectués - en septembre, le délai a été prolongé de six mois à sept mois en vertu de la loi Corona), la banque peut agir pour ouvrir un dossier pour exécution. Comme le remboursement de la dette, l'augmentation temporaire de la ligne de crédit ou le refinancement de l'hypothèque.

Que doit faire la banque avant de saisir l'appartement?

"Avant d'ouvrir le dossier d'exécution, une banque doit avertir le client par écrit qu'il doit régler les arriérés. Droit de l'emprunteur de rembourser la dette dans les 50 jours à compter de la date d'ouverture du dossier d'exécution .

<< Suite à la crise de Corona, la loi a été modifiée dans des dispositions temporaires et stipulait que le débiteur pouvait notifier au Greffier de l'exécution, dans les 50 jours suivant la mise en garde, de son désir de vendre lui-même l'appartement résidentiel.

Suite à l'annonce, la procédure de recouvrement sera reportée à 90 jours. Dans certains cas, la banque peut agir pour vendre immédiatement l'appartement, si l'emprunteur quitte le pays."

"Dans la plupart des cas, il est préférable de vendre la propriété sans l'intervention du séquestre. Une vente non faite par le propriétaire de la propriété entraînera de lourdes dépenses  les honoraires d'un séquestre et les frais d'un évaluateur."

Comment retarder la procédure de saisie?

"Les banques sont soumises à des obligations de divulgation étendues, et le non-respect de ces obligations entraîne une violation de la validité de l'accord signé. .

La banque peut-elle vendre l'appartement au prix qu'elle veut?

"La propriété doit être vendue selon son évaluation et le créancier hypothécaire peut présenter sa propre évaluation de la valeur de la propriété. Le prix sera généralement d'environ 10% au-dessus ou en dessous de l'évaluation. Parfois, lorsque la dette continue de générer des intérêts, "La banque peut agir paresseusement et a retardé la vente de  l'appartement, alors que  les agios de retards et les  intérêts continuent de s'accumuler sur le compte,"

La banque doit-elle fournir au locataire un logement alternatif?

"Habituellement, les banques signent aux emprunteurs une renonciation au logement alternatif, que si la propriété est vendue la banque n'aura pas à fournir un lieu de résidence pour les emprunteurs. Il est très important d'examiner si l'emprunteur a reçu la bonne explication de la clause qu'il a signée."

 

 

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