Bat-Yam : le piège de Tama 38 les experts de l'immobilier prédisent une catastrophe

Actualités, Alyah Story, Israël - le - par .
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projets de rénovation à bat-yam israel

Beaucoup d'habitants de Holon et de Bat Yam ont pu réaliser leur rêve grâce au programme de rénovation et rénovent leur appartement dans le cadre d'un programme de rénovation tel que le fameux TAMA 38,pour les anciens bâtiments ou par destruction pure et simple du bâtiment et reconstruction pour des tours de luxe.

Parallèlement à  la valeur ajoutée de leur bien, les dépenses d’entretien de ces immeubles rénovés, plus haut, plus grand, plus complexes augmentent également de plusieurs milliers de shekels par an.
Les résidents ayant une faible situation socio-économiques sont forcés de  vendre leur bien. Les experts de l'immobilier prédisent une catastrophe.

Avec la réduction des surfaces de construction et la hausse du prix des appartements, de nombreux acheteurs ont abandonné le rêve de devenir propriétaire.

Aujourd'hui, un appartement penthouse et même un appartement à un étage élevé deviennent des biens très recherchés. Ainsi quand un Tama 38 se décide pour un vieil immeuble, avec l'accord de tous les copropriétaires, ou quand il s'agit d'une destruction et reconstruction d'un vieil immeuble pour une tour de luxe avec plusieurs dizaine d'étages, nombreux sont les acheteurs qui ne s'attendent pas aux dépenses des frais d'entretien de tels immeubles.

En particulier lorsqu'il s'agit de propriétaires qui ont «gagné» un appartement de rêve grâce à ces projets de destructions et de  reconstruction et de Tama 38.

Dans certains cas, les familles pensent louer leur bien, pour pouvoir face aux dépenses de milliers de shekels par an.

Nous avons acheté la maison sur plan, elle n'était pas encore construite", explique Tamari Shalom, une résidente du quartier de Pinchas Ayalon qui habite au neuvième étage.
"Nous avons vécu jusqu'à présent chez mes parents et avions économiser chaque shekel.
Nous étions convaincus que si nous parvenions à gérer le crédit immobilier tout irait bien, mais rétrospectivement, nous nous sommes rendu compte qu'une hypothèque ne représente que les deux tiers du total des dépenses.

La famille Shalom a décidé de vendre l'appartement. Aujourd'hui, elle cherche à acheter un appartement dans des immeubles avec moins d'étages afin de réduire les coûts de maintenance et les nombreuses surprises qui érodent le budget familial.
"il y a toujours quelque chose qui ne va pas", dit Tamari. "Nous avons déjà payé 1 200 NIS pour la réparation d'un mécanisme d'ascenseur, 700 NIS pour la réparation de carreaux de céramique dans le hall et j'ai déjà arrêté de compter le nombre de fois que la pompe à eau a été réparée car il s'agit d'un bâtiment qui a plus de 14 étages, les coûts sont évidemment plus élevés. "

Les prix élevés sont dus aux coûts liés à la maintenance d'immeubles de grande hauteur dotés de plusieurs ascenseurs, de grandes cages d'escaliers nécessitant plus d'heures de nettoyage, de doubles réservoirs d'eau, de pompes à eau sous pression particulièrement robustes.
Les nouveaux bâtiments disposent également d'une décharge, d'une salle de fitness et d'un hall d'accueil meublé. Et les caméras.

Dans le quartier de l'avenue des tours, l'un des bâtiments a été abandonné lorsque les copropriétaires en ont eu assez de financer le nettoyage et la désinfection des puits de déchets qu'ils ont décidé de fermer.
Mais cette décision n'a fait qu'empirer la situation et certains voisins ont signalé des souris et des mauvaises odeurs;

Les résidents de Yochanan, à Bat Yam, qui vivent dans des tours résidentielles de 36 étages, affirment également que "le paiement des taxes municipales est plus élevé de plusieurs milliers de shekels par mois en comparaison des appartements précédents dans lesquels nous vivions. Nous avons dû réparer les moustiquaires dans les maisons, à un prix spécial pour ce genre de bâtiment, 7 500 NIS par co-propriétaires car les piscines de l'immeuble ont apportés ces moustiques

Notre qualité de vie a baissé, car notre rue manque toujours d’infrastructures de base: routes et feux de circulation, des eaux usées auxquelles nous venons de nous raccorder, d’un parc  ou d’attractions pour nos enfants. "

"Il est très important de veiller à ce que les gens rêvent d'un appartement de luxe et puisse assumer les frais et ce n'est pas le cas, les dépenses d'entretien dépassent l'entendement ", a déclaré Meir Rotman, un militant social qui a contribué à la promotion des plans de destruction et de construction et du Tama  38 dans la ville,"

"Donc, si un entrepreneur rêve de 14 ou 16 étages, les résidents qui vivaient dans un bâtiment de base doivent prendre en compte le fait qu'ils devront payer des coûts élevés.
Dans le projet destruction-construction à rue Henkin, les coûts sont restés faibles, entre 150 et 200NIS par mois, car ils ont gardé une hauteur raisonnable. "

L'avocat Yossi Omid, spécialiste en rénovation urbaine et promoteur de plusieurs projets à Holon et à Bat Yam, affirme que ces dépenses sont susceptibles de pousser les gens à quitter leur domicile: "Nombre de personnes participant à des projets de destruction et de construction ou de Tama 38 sont issues d'une situation socio-économique défavorable.
Il faut comprendre ils étaient habitué à payer quelques centaines de shekels par an au "VAD" (comité d'entretien de l'immeuble) et tout à coup ils doivent payer des milliers de shekels, ce qui provoquent des départs.

Les experts de l'immobilier prédisent une catastrophe. "Des immeubles de 40 étages sont en cours de construction dans le cadre de la rénovation urbaine. Si aucune solution n'est trouvée, aucun des résidents de l'immeuble d'origine n'y restera longtemps", explique M. Omid.

Shmuel Levy, contremaître chez Mayor - SL Ltd., société de gestion et de maintenance, met en garde ceux qui tentent de faire face aux coûts: "En général, la maintenance de routine est quelque chose qu'un professionnel devrait faire, c'est-à-dire entretien et gestion avec une licence du ministère de l'Immobilier du Commerce et du Travail "Au moment où une entreprise est prise sans licence, il y a des risques que les gens ne soient pas au courant. Des inspections sont légalement obligatoires une fois par an, sauf pour le nettoyage et le jardinage"

Par exemple

"Désinfection des réservoirs qui doivent être fait une fois par an conformément aux normes du ministère de la Santé, inspection des générateurs, des systèmes d'extinction d'incendie, etc. ce n'est pas les compétences d'un simple VAD  mais bien le travail d'une société de gestion d'immeuble et cela coûte plus cher"

C'est un lourd fardeau
"Les coûts d'une entreprise de maintenance sont compris entre 230 et 500 NIS par résident environ  8 000 NIS par mois pour un immeuble de 12 étages, mais les dépenses sont encore plus importantes et de nombreuses infiltrations d'eau se produisent dans les parkings et même dans les appartements eux-mêmes,

La compagnie d’assurance assure le bâtiment en assurance-responsabilité civile, mais parfois les résidents souscrivent également à une assurance structurelle et, en cas de dommages, il est possible d’économiser des dizaines de milliers de shekels. "

Quelle est la solution? 
"Premièrement", dit-il, "ne voyez pas trop haut en demandant un bâtiment de 30 étages, car les dépenses dans un tel bâtiment sont très très élevées.
L'entrepreneur voudra faire un gros bénéfice  mais les résidents devront le payer et cher.

Dans une renotation urbaine que j'accompagne principalement à Holon et à Bat Yam, nous aspirons à créer un fonds de soutien. Tout d'abord, bien sûr, le fonds s'adresse uniquement aux propriétaires des appartements d'origine, car ceux qui achètent un appartement dans un immeuble élevé tiennent compte de ses dépenses et il est inconcevable qu'ils reçoivent une aide.

Deuxièmement, ce fonds est financé par l'entrepreneur qui reçoit initialement plusieurs appartements à vendre et dont les bénéfices sont destinés à un éventuel soutien dans le bâtiment pour ces propriétaires d'origine.
Le fonds peut gérer une entreprise de maintenance, la municipalité ou les locataires eux-mêmes et elle leur appartient en réalité, c'est une façon de résorber les coûts élevés de la reconstruction ou rénovation d'un vieil immeuble

"Selon moi, un fonds de 5 à 10 millions de NIS devrait être constitué pour 10 ans, afin que les résidents, puissent entretenir leur logement, car ils ont aujourd'hui beaucoup plus de dépenses que lorsqu'ils vivaient dans un vieux bâtiment" "C’est une solution fantastique, et en fait, le seul moyen d’aider les résidents à conserver la nouvelle maison qu'ils espéraient depuis si longtemps."

Vos réactions

  1. jacquesgal@free.fr'Jg

    Il y a d abord de mauvais promoteurs ,irresponsables ,et des ouvriers du bâtiment incompétents.les matériaux utilisés sont défectueux etc….la liste est interminable.

    Répondre

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